C觀點: 施永青

2020-03-19

新冠肺炎肆虐,為了防止疫情擴散,社會上的人只好減少互相接觸,導致商業活動無法如常進行,經濟衰退看來已無可避免。為了防止經濟出現惡性循環,各國政府紛紛減息及推行量化寬鬆。然而,股市、債市、金市都對這些措施反應不佳,不但沒有因而回升,而且還跌個不亦樂乎,跌幅屢創歷史紀錄。


很多人都以為,在這樣的局面下,房地產市場亦難倖免,一定亦會跌個不亦樂乎。但很奇怪,香港的房地產市場似乎並沒有受這股悲觀的情緒影響。踏入三月份之後,交投轉趨暢旺,價格亦呈較強的支持力。按現時這種勢頭,香港房地產市場,很有機會在三月份止跌回穩,逐步擺脫因疫情而產生的負面影響。


現實是,新冠肺炎大規模擴散後,全球的股市都大幅下跌,跌幅高達三成,但香港住宅樓價的跌幅,卻只有3%左右。香港以外的地方,房地產價格的表現如何,還有待統計數字的公布。但香港的市況,我卻有機會取得第一手的訊息。中原旗下有四百多間分行,分處全港不同的地區探熱,並及時向我匯報,我得到的印象是香港的地產基本上未受疫情太大影響。有實盤就不愁沒有客看,願按市場調整售價的,不愁賣不出。


上周六,將軍澳有一個一手新盤開售,呎價在萬六七左右,算是比較貼近二手價,市場反應十分良好,首天就出售了九成。周日,向隅客就轉向二手市場,一天之內二手市場的平盤就被一掃而空,單日就成交了二十多套。


出現以上情況的原因,可歸納為以下幾點:
一.    香港土地供應受阻,供不應求的情況沒法扭轉,私人市場平均每年的供應量只有16,000至18,000個單位,以致私人市場的樓價根本不用照顧一般人的購買力,而是在反映社會上最富有的那批人的購買力。香港有250萬個家庭,每年只需1%的家庭(約25,000個)達到買樓條件,就足以把樓市當年的新供應消化掉,而且仍不夠分。在這種情況下,即使疫情嚴重,樓價亦不虞大跌。


二.    房地產的英文是Real Estate,意思是真正的資產。樓房是要建出來的,不像股票、債券那樣,可以大量印刷出來。磚頭給人的感覺總比紙張可靠。所以在市況動盪的時候,投資者會轉往地產市場避險,股票愈跌得急,反突顯房地產的可靠。


三.    疫情足以令有些公司倒閉,股票與債券都可能變廢紙,但樓宇在疫情結束後,一樣存在,一樣可用。


四.    量寬令銀行水浸,買家不愁借不到錢。


五.    減息令供樓着數過租樓,租客會轉而選擇買樓。減息亦會令存款入銀行的收益下降,選擇買樓收租的人會增加。


如是令房地產市場抗疫的能力勝過其他的資產。

https://reurl.cc/kdVkLG

    全站熱搜

    顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()