李同榮│理財周刊1021期│2020-03-20 
理財我最大

往年台灣房市景氣指標都會觀察329檔期的銷售推案成績,即可預期當年上半年的房市表現,甚至全年度的銷售前景。而329也是在每年農曆春節後各種大型建案集全力熱攻的最佳時點,尤其每年度的年初季節,政府都會極力推出有利政策,以期促進經濟發展的目標能如數達成,因此每年329檔期的成績優劣,就會成為當年房市景氣的先行指標。

329檔期房市表現在利空壓抑下 呈現「不好不壞的持平走勢」

今年329檔期正好遇到四年一次總統與立委大選,選前業界就對房市保守觀望,選後業界採取謹慎樂觀態度,相繼摩拳擦掌準備推出大案,但此時不巧碰上新冠肺炎攪局,建商紛紛採取謹慎態度,不少代銷個案獲業主共識,暫緩進行推案,其中,南港的「世界明珠」超過四百億的中高樓層銷售推案也放慢腳步。南港輪胎推出「世界明珠」豪辦及豪宅,總基地面積超過九千坪,預估總銷一千億元,從潛銷至今總銷金額已達一七○億元以上,目前住宅七十九戶、辦公室銷售五成,三月前十樓以下已全數賣完,預估買氣會逐漸加溫,如今遇上疫情擴散,也採取較保守的銷售模式。另外華固板橋「華固月河」也計畫將銷售時程延至520檔期,這些指標個案紛紛延期,也減低了329檔期的強度與推案總額,當然也有些較剛性需求的個案仍如期推案,不過仍有些較保守業者持悲觀態度,並擔心329會不會拉警報,比喻會變成119?筆者認為329檔期的房市表現將在利空壓抑下,呈現不好不壞的持平走勢,整體市場依房價、交易量、區域、產品類別表現各別分析如下:

(一)從交易量增減表現分析:預售市場小幅萎縮,中古屋市場穩中帶堅

預售屋因未確定因素尚未消失,上半年交易量將小幅萎縮。而中古屋交易量因換屋族群觀望,原本增溫的交易量略顯停頓,但一、二月交易量仍有近七%增幅,三、四月是觀察重點,若中古屋交易量上半年持續穩中帶堅,則今年全年交易量就會維持七%以上的成長。

(二)房價漲跌表現分析:預售屋議價空間加大,中古屋價格持平

整體房價在交易量沒有大幅萎縮狀態下,預售市場只會加大議價空間,中古屋市場房價持平,不致下跌,除非疫情嚴重惡化到難以收拾,那就是全球經濟基本面惡化的問題,也是各行各業全面崩潰的問題。



(三)六都區域表現分析:北以桃竹為首,南以台南為優

329預售檔期依疫情輕重程度不同,各縣市推案量也不同,北部因疫情較重推案量下滑,疫情較不嚴重的中南部反而推案量維持增長,桃竹因部分個案延遲推出,推案量暫顯萎縮,但近期中古屋表現仍呈現強勢格局。中南部地區以台南表現最佳,因疫情影響較輕,且房價基期最低,並受惠區域造鎮案加持,整體推案量翻漲兩倍,是今年329檔期六都中表現最強勁的黑馬,其中遠雄建設中西區「遠雄頂美」接近完銷,近期北區推出「遠雄北府苑」,不畏疫情逆勢潛銷創佳績。

(四)依產品分類表現分析:房市三寶(工商用地、商辦、廠辦)先蹲後跳,住宅市場持平、休閒不動產最悲慘

去年包含地上權,全台土地交易一舉衝破三千億,包括台北信義行政中心,新北央北重劃區,台中水湳機場與北屯及台中機廠開發區,台南東區、永康、安南區,高雄楠梓、三民、苓雅區,幾乎都能有八成以上脫標。



土地取得仍以台南表現最為突出,近期江城建設以總價十九.○三億元,取得台南市北區約3805.22坪住四土地,每坪約五十萬元。而由吉家網不動產與瑞普萊坊合作標售Crazy Friday所有歷史博物館對面五千八百坪商業用地,也將不畏疫情於四月一日逆勢推出,標售底價超過每坪五十萬。
至於商辦與廠辦市場,將會先蹲後跳,下半年有機會出乎預料的報復性大反彈。其中以北台灣表現較為強勢,台北新東區南港與新北大汐科更是異軍突起,堪稱商辦、廠辦市場的明日之星。至於住宅市場仍要提醒所有開發商好好控制推案量,讓市場餘屋有緩衝消化的空間,才會讓房市的供需平衡有健康平穩的走勢發展。

值得特別注意的是美國驅動新一波QE,Fed聯準會降息至0%-0.25%區間,帶動全球零利率時代來臨,利率趨降對台灣的超額儲蓄是否產生衝擊,游資氾濫現象會不會對疫情中冷卻的房市產生激勵,後市值得觀察。

http://www.moneyweekly.com.tw/Journal/article.aspx?UIDX=23472753980

    全站熱搜

    顏明輝_C21不動產 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()