戴德梁行 2020-03-25

整體空置率維持低點  租賃活動因無貨可租而趨緩

本季台北市 A 級辦公大樓新供給面積約 6,500 坪,係坐落於西區之台灣人壽中山大樓,該棟大 樓原計畫全棟出租,未設限用途,其在本季轉換出租策略,以辦公室分戶對外招租,部分單位 已陸續去化,可稍微舒緩台北市辦公市場供給短缺之窘困。

截至 2020年第一季,台北市 A 級辦公大樓空置率為 4.8%,較上季微幅上升 0.3個百分點,係 因計入新供給之空置所致。各區相較於上一季空置率,以敦北民生區下降 0.8 個百分點最多, 信義區下降 0.7 個百分點次之,下降幅度則因剩餘空間逐漸稀少而趨緩。

本季台北市各區 A 級辦公大樓租金較上季微漲,全市平均租金每月每坪新台幣 2,585 元。信義 區每月每坪新台幣 3,180 元為最高,敦北民生區與敦南區每月每坪新台幣 2,360 元次之。租戶 及房東充分意識到市場供不應求情況,由房東主導市場之態勢,也反應租金水準穩定上漲。

內湖科技園區無廠辦大樓新供給。西湖段租戶遷出遷入互見,兩相抵銷下,西湖段空置率僅小 幅上升 0.1 個百分點至 1.0%,租金則來到每月每坪約 1,440 元,西湖段新供給宏匯瑞光廣場 預計 2020 年第二季取得使照,吸引大面積需求之企業進駐,預期將帶動西湖段租金上揚。

新型冠狀病毒疫情短期內可能使租戶評估期延長,疫情對辦公租賃活動尚無顯著影響。有辦公 需求之租戶仍積極尋點,但也因供給缺稀,企業轉向原地續租,預期 2020 年租賃活動將相對 冷清。

 

大店面彈性分割使用  便利商店搶進忠孝東路精華路段

本季除中山南京商圈空置率下降外,西門商圈空置率微幅上升﹐站前商圈及忠孝商圈空置率均 上升超過 3 個百分點。受惠忠孝商圈租金調降﹐使得便利商店於本季前進忠孝東路外﹐快時尚 品牌「H&M」租下空置近一年之「Forever 21」原址﹐舒緩了該區大型店面空置的壓力﹐也 為忠孝商圈快時尚市場注入一股新力。

根據統計顯示﹐近 2 年主要零售商圈店面租賃面積以 60 坪以內為主﹐隨著大型店面等租期增 長的壓力下﹐房東不再堅守大型單位的出租﹐除忠孝商圈「禮仁通商大樓仁座」將店面分割成 中小坪數出租予連鎖便利商店外﹐西門商圈的「TiT 國際廣場」將店面分割出租予伴手禮店及 服飾店﹐為大單位店面去化提供了彈性靈活的運用。

受疫情影響﹐以觀光客為主的西門商圈﹐因旅客減少﹐部分美藥妝店吹起熄燈號,而忠孝商圈 店家也因人潮的減少而撤出﹐在此衝擊下﹐不僅影響租金表現﹐也拉長了等租期。擠身於中山南京商圈文青特色為主的文創店及咖啡店﹐為現代年輕人假日經常走訪的據點﹐加上線形公園 戶外空間﹐穩定的消費人群成為商圈對抗疫情的有效助力。

 

本季買賣交易量銳減  僅有一筆交易金額越過新台幣 10 億元 

本季投資市場交易額為新台幣 95.1 億元,因年初為交投淡季,交易額較上季大幅減少 61% 和去年同期相比亦減少 44%。成交個案買賣總價僅有一筆超過新台幣 10 億元以上,即新富發 建設以新台幣 15 億元接手高雄華王大飯店。主要買盤由工業地產與廠辦領軍,分別佔總交易 額之 59% 9%,交易集中於台北市、新竹縣與桃園市。

本季買盤均為國內資金,並以自用為主,科技業及生技業有擴充產能之需求,包括葡萄王生技 以新台幣 8.9 億元購置平鎮工業區廠房,另高力熱處理以新台幣 4.8 億元取得中壢工業區廠 房,廣錠科技以新台幣 2.3 億元取得遠雄 U-Town 廠辦大樓。本季投資型買家表現較保守,以 資產管理公司為主要買盤,如華南金融資產管理透過法拍以新台幣 3.3 億元取得內湖區九義牛 津商務大樓,第一金融資產管理以新台幣 3.6 億取得中和店面商場,台新資產管理以新台幣 4.3 億元向關係人購買中山區世界之頂辦公大樓。

以工業廠房及廠辦之自用需求,將是持續支撐房地產市場的主力買盤,投資收益型產品如旅館 及店面商場,受新型冠狀病毒疫情衝擊,投資動能將呈疲弱。然全球吹起降息風,對於自用型 買家及有長期投資獲取穩定收益的投資人而言,辦公大樓將是倍受矚目的投資標的。

 

首季土地市場光芒『四』射,盡在世貿三館地上權標案

土地市場經過 2019年飆破新台幣 3,000億元的歷史天量後,2020年第一季土地交易金額預估 仍有突破新台幣 700億元的機會。根據戴德梁行統計,截至 3 24日,2020年土地市場交易 量為新台幣 476 億元,與近十年之單季均量大致貼近。但戴德梁行表示,2020 第一季的土地 交易重頭戲在於 3 30 日世貿三館地上權標售案,只要以新台幣 266 億元底價標出,第一季 仍可輕易越過新台幣 700 億元關卡,以世貿三館的搶手條件,預估將能順利標脫。

戴德梁行分析,第一季土地交易類型仍以住商土地合計逾新台幣 400億元為大宗,約佔總交易 量之 85%,若 3 月底世貿三館土地順利標脫,住商類土地佔比將高達九成以上。興富發無疑 2020 第一季的最佳主角,除了在台中七期獵得兩宗住商土地,分佔十大交易排行榜上的 一、三名外,更將 2016 年購入的南港土地申請都市更新、容積移轉並取得建照後出售,交易 金額名列本季第二名。興富發這三筆買賣就獨家為本季土地交易發出三道光,更創造了新台幣 180 億元的交易金額。首季能否光芒四射,就看三月底世貿三館地上權標售案。

關於新型冠狀病毒疫情對土地市場的衝擊,戴德梁行表示,住商土地對開發商而言是存貨,預 估仍持續評估購地,為將來推案預作準備

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