2020-03-27 22:30專欄作家 喬王的投資理財筆記
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「喬王,如果有朋友想要買小套房自住兼投資,有沒有什麼建議?」

一早起床,看到朋友傳了這個訊息問我,讓我不禁眉頭深鎖了一下...

以前喬王也曾認為:「如果買房可以『自住』兼『投資』,那該有多好?」

但等到實際投資了幾間房地產之後,才發現這種想法的危險性!

怎麼說呢?

這是因為「純自住」與「純投資」的房子篩選邏輯及條件是不太一樣的。

我常看到那些想要「自住」兼「投資」的投資新手,通常都是因為還搞不清楚自己的需求,所以只能模稜兩可,結果下場往往是:

原本想要買房「投資」,但最後因為收不到租金,乾脆改成「自住」。

就像原本想要買股票「賺價差」,但最後因為股票賣不掉,乾脆改成「價值投資」。

喬王必須承認,這兩種確實有可能同時兼顧,但因為「策略」的不同,所以仍具有優先順序。

建議最好先想清楚自己到底是「自住」優先,還是「投資」優先,否則就像開車一樣,想要同時「採剎車」又「踩油門」,或者像買投資型保險一樣,想要「投資」兼「保障」,效果可能大打折扣!

以下我們來比較一下,除了自備款多寡、貸款條件等共同因素之外,買房「自住」與「投資」的主要差異性是什麼吧!

一、買房自住需要特別考量:

1. 生活環境

自住通常會將生活機能列為第一優先。(不是說投資就不必重視生活機能,只是投資通常會把「報酬率」及「增值機會」擺在第一位)

所以,自住需要考量自己和家人的工作通勤時間、小孩的就讀學區,以及附近是否有嫌惡設施(如宮廟、加油站等),有些人甚至還會把風水一起納入考量。

2. 租房的機會成本

如果不買房自住,又沒有家人親友可借住,就要在外租房繳房租。

「房租」與「房貸利息」都是付出去後就無法回收的成本,只不過一個是繳給房東,一個是繳給銀行。

所以,可以先計算租房的機會成本有多高,如果房租比房貸利息還要貴很多,而且自備款足夠,每月房貸負貸能力不會太大,那就建議買房自住。

想要了解如何計算租房機會成本的朋友,不妨參考進階閱讀文章:你還在幫房東繳房貸?4個方法幫你客觀評估:究竟是買房好?還是租房好?

二、買房投資需要特別考量:

1. 租金報酬率

投資要計算報酬率(=租金/總成本),所以必須先了解租金是否能提高?總價是否夠低?裝潢費用是否控在預算範圍?

這也是為什麼「投資客」的裝潢預算通常會比「自住客」低許多的原因,因為講究的是CP值,而未必是品質。(但不代表一定要用黑心裝潢才能提高CP值)

2. 進出場時機

不管是投資客還是自住客,都希望買了房子後,未來賣掉時可以賣到好價格。

但投資客(尤其是為了賺取資本利得的投資客)相對於自住客來說,因為持有的房子時間較短,所以更需要看準所謂的「進、出場」時機,在房市相對低迷時進場買到便宜的房子,並在房市相對熱絡時高價賣出。

3. 資金成本與條件

投資講究報酬率,房產投資因為可以透過貸款槓桿,創造更高的報酬率,所以對於投資客來說,投資資金的多寡,將會大幅影響投資報酬率。

因此,相較於多數自住客在意的利率高低,多數投資客更在意的是能否取得高額度貸款(有些甚至希望全額貸款)、能否有較長的本金寬限期(可產生正向現金流),或者需要多久的綁約期間(快速轉賣才不用罰違約金)。

(延伸閱讀: 提前還房貸?不懂銀行遊戲規則,小心被罰高額違約金!)

4. 與其他投資工具相比的機會成本

如果投資在國內整體股票市場的報酬率可達4%以上,投資在海外整體股票市場報酬率可達6%以上,那投資房地產如果沒有超過4%或6%,其實就不應該投資;甚至考慮到買房過程可能付出的龐大心力、時間、風險與流動性,我甚至認為:「如果自有資金報酬率沒有超過8%以上,也不一定值得投資!」

但如果你是買房自住,因為自己和家人有實際的居住需求,首要考慮的是租屋的機會成本,而不是其他投資工具的機會成本。

總結:

1. 買房之前,先想好自己到底是「自住」優先,還是「投資」優先!千萬要先專注於其中一點,而不要模稜兩可,貪心地想要一把抓!

2. 這不代表「自住客」不能有「投資客」的「投資思維」,也不代表「投資客」不能有「自住客」的「居住思維」,因為即使是「自住」,也要評估區域的建設性及增值潛力;即使是「投資」,也要評估房屋條件和生活機能!

3. 一旦你明白了「自住客」及「投資客」的邏輯差異,並且釐清自己買房目標的優先順序,才能達到所謂的「自住兼投資」,而不是最後才發現買到一間「不太適合自住」又「不太適合投資」的房子!

看完這篇文章後,你覺得你比較想要買房自住?還是買房投資?或者你仍想要自住兼投資呢?如果你有任何想法,歡迎在下方留言區或FB粉絲頁討論與交流囉!

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本文獲授權轉載自喬王的投資理財筆記,非經同意不得轉載,原文請點此

作者喬王長期關注房地產/美股ETF/生活理財等領域,目前身兼金融業PM/部落客/包租公/Hahow好學校平台講師,立志用淺顯易懂的語言讓更多人輕鬆踏入理財的世界。

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