北京新浪網 (2020-04-02 00:43)

文 | 馬光遠

 

從3月12日開始,央視財經新媒體推出財經雲直播系列專題直播,聚焦全球市場,緊追熱點行情。

全球開啟貨幣寬鬆模式,房產價格會不會水漲船高?各地接連出台樓市調控政策,房住不炒、一城一策如何實施才能真正穩市場?疫情之後,房地產市場會發生哪些變化?

3月31日晚,央視財經主持人張琳連線央視財經評論員馬光遠,聊聊房子那些事。

問題一:疫情對房地產市場衝擊有多大?

談房地產必須關注三個重大前提,首先是疫情防控,中國已經打完了上半場,其他國家的確診人數還在上升。其次是恢復生產,中國已經走向正常化。還有第三,應對疫情,全球央行已經開動了印鈔機,在全球央行開動馬力印鈔的時候,我沒見過有房價下降的先例。只有在大蕭條出現的時候,大家對經濟很悲觀的時候,才會出現一面放水,一面資產價格往下掉的情況。我目前的判斷是,中國這邊風景獨好。

問題二:政策會鬆綁嗎?

過去幾年我們的房地產政策在「房住不炒」主基調下面有點過於偏緊,沒有疫情的話也會適度微調的。因為過快上漲的行情基本上已經不存在了,過於嚴厲的房地產政策並不利於房地產的健康持續發展。去年中央經濟工作會議的基本定調,一是堅持房住不炒,二是重點落實因城施策。

政府調控的目的是為了讓房地產回歸居住的屬性,但是如果你重新回到過去鼓勵大家炒房、投機的老路上來,那就要叫停,所以一些城市的政策出現了官網「一日游」,一天以後緊急收回。每一次經濟下行的時候大家都會把希望寄托在房地產身上,個別地方政府是有這方面的衝動的,但是如果出現這種嚴重違背房住不炒的情況,我覺得及時叫停那是必然的。

問題三:政策微調是不是意味著房價上漲?

不一定!中國房地產走到今天,過去20年那種快速上漲、全民炒房的周期基本已經結束了,房地產進入了新周期,主要標誌是城市之間的嚴重分化,房子之間嚴重分化,房地產開發商之間嚴重分化。用我的話講,投資房地產不需要智商的時代基本結束了,所有城市上漲的歷史基本結束,不能說一旦政策寬鬆房價又會上漲。

第一,管理層不要擔心;第二,老百姓不要擔心;第三,開發商不要幻想;第四,炒房者要警醒。房地產投資從過去的全民時代已經進入專業時代,如果你要投資房地產的話,一定要做研究。

問題四:深圳前段時間漲了10% 一線城市樓市火爆?

看樓市的話,在中國有兩個城市是風向標,第一個是深圳,第二個是杭州。上一輪房地產上漲的序幕是從2014年杭州房價開始下跌,跌了差不多九個月以後,政策開始鬆動,第二年深圳開始暴漲,2016年全國房價上漲,2017年三四線城市上漲,到了2018年很多小縣城上漲。

2020年房地產基本面的變化是,一線城市包括北上廣深,將告別調整重回上漲,當然這種上漲跟過去暴漲不可相提並論,房價出現抬頭的現象是正常的。

問題五:一線以外城市房價怎麼走?

中國有很多城市,房地產基本面比較危險,因為房子基本夠了,告別短缺以後,沒有投資價值。大家千萬不要碰一些小城市,特別是人口、產業、經濟差的城市,雖然你看相對價格並不高,但其實這個價格已經處在歷史高點,未來沒有支撐繼續上漲的因素。

但是對有些城市來講,城鎮化進程沒有結束,人往大城市流的趨勢沒有結束,在這種情況下一些人流、產業流、信息流、物流各個方面居於區域優勢的城市,無論大小,只要具備這些特點的可能還會上漲。

我真的非常看好武漢,武漢一定能夠崛起為中國的一流城市,中部最大的城市,因為像疫情這樣的考驗,對一個城市各方面的管理和競爭力都有極大的提升。武漢整體疫情結束以後,買第一套房的要抓緊。

問題六:首套剛需和改善型住房最近可以入手嗎?

對很多現在首套置業的人來講,今年真的可以好好看,如果你非常擔心就等疫情結束,也不著急,但是如果說基本有一個判斷以後,你也不要猶豫。買房子的時候,你就好好研究你這個城市房地產的基本面,多聽聽中介,多聽聽開發商,多聽聽專家的看法,綜合意見以後做一個決定。

另外,改善型目前是可以出手的,只要你是好的城市,不要犄角旮旯,不要非常小的、偏的城市,我認為沒有特別大的問題,可以好好看了。

耐心是種美德,耐心也是財富,不要著急。

問題七:房貸利率會慢慢下降嗎?

幾乎所有專家都在預測利率下降是一個大趨勢,我想告訴大家的是,幾乎所有專家都這麼說的時候,你一定要打一個問號,不一定。大家可以看一下利率發展的歷史,利率的短期趨勢是可以降的,如果沒有疫情,兩到三年的時間中國的利率下降是可以看見的,但是長期怎麼走,真的不知道,一旦遇到通脹的話,利率怎麼可能往下走,世界上所有的央行所做的就是加息,不斷加息。

問題八:房產稅什麼時候會出台?

房產稅最終肯定會推出,這個趨勢不可逆轉,但在短時間內推出的概率比較低。究竟什麼時候出來,我覺得不僅僅是一個法律問題,它還要考慮房地產市場本身的承受力。世界上所有國家在立房產稅的時候都有一個基本原則,就是不影響房地產穩定健康的發展,而且,房產稅是中國有史以來對老百姓財富影響最大的一個稅,這個稅一定要慎重,立法也好,論證也好,一定要慎重。我認為,今年肯定不可能,明年也不可能,2022年也不可能,這個事還要好好論證。

問題九:長期租房划算嗎?

我不認為大家會長期租房子,因為這是中國人的觀念不允許的,市場沒有充足機構租房的產品,包括配套、服務、監管都跟不上,這意味著在中國一輩子租房子的人,是極個別的人,所以租房是一個短期的選擇。 

對於年輕人來講,一畢業后沒必要立即去買房子,解決一線城市年輕人的租房問題,不僅僅要靠市場,政府也要有所作為,去提供大量適合年輕人的租房產品。

問題十:「學區房」還有價值嗎?

我覺得最起碼在10年以內,「學區房」這個概念不會消失。10年以後,如果說中國的孩子真的少了,中國的教育發展真的慢慢往均衡方向發展,教育資源不再那麼緊缺,我們可以不考慮。

但是最起碼在目前,如果你是一個馬上要上學的孩子的父母,千萬不要被誤導,我想告訴你,學區房是很重要的,而且每個父母都希望孩子贏在起跑線上,在他們眼裡邊就是有好的學校。既然大家都這麼想,你怎麼能夠否定學區房的價值呢?

https://news.sina.com.tw/article/20200402/34733486.html

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