莊孟翰│理財周刊1024期│2020-04-10 
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何時能見到隧道盡頭的一線曙光?近日中國公衛專家表示,全球疫情今年內很難結束,秋冬可能加劇。相信就目前全球尚未到達疫情高峰而言,今年要恢復正常生活應該是難上加難,更何況全球幾近停擺的經濟,尤其是就業與消費,必然很難在疫情結束後迅速回復往日光景。

其次,就台灣的經濟結構而言,農業部門人口占4.78%、工業部門占35.47%、服務業就業人口占比高達59.75%(詳請參閱附圖),在此情況下,即使半年或一年後各行各業陸續恢復到正常軌道,有誰還敢預測在日前央行宣布降息情況下,房地產就會隨之出現所謂的「遞延性需求」買盤。

另外,從另一角度加以觀察,在整體市場供需失衡,加以新成屋累積數量愈來愈多情況下(詳請參閱附表),競價求售勢所難免,而這也正是當前央行降息,業者仍舊不敢大量推案,一般購屋者也普遍採取觀望態度之主要原因。

按新北市政府日前也已順應業者要求核准公布「有關自105年6月1日起至109年4月15日止領得本市建造執照或雜項執照之建築案,且至109年4月15日止仍為有效者,准其自動增加建築期限2年,無須另行申請;經增加後之建築期限仍受新北市建築管理規則最長10年之限制」之公文,由此可知這次疫情衝擊之嚴重程度。至於由此延伸之另一議題則是房市「三好一公道」時代之來臨!



近年在高房價情勢下,為迎合資金不足的首購需求,不斷將居住空間縮小而導致小坪數產品當道,其最明顯者為「二十坪二房」、「三十坪小三房」,或者是「1+1房」、「2+1房」、套房、夾層屋等產品,眾所皆知,這類產品的缺點滿多的,但因尚在預售階段,一般首購族群常會在沒有購屋經驗下貿然購置,及至交屋才恍然大悟而怨聲連連。

其實,本人不只一次提到小坪數的主要缺點,包括高公設比與空間狹小等問題,尤其是二十坪以下,扣除三分之一公設之後,約僅剩十三坪,其最顯著缺點至少有四點,例如單面採光、三位一體(客廳、餐廳與廚房合而為一,共用一個狹小空間,並且廚房沒隔間)、廁所沒開窗並且衛生設備只有半套、工作陽台侷促不堪,不僅容納不下空調設備、洗衣機、熱水器,更無法滿足晾曬衣物與垃圾、廚餘放置需求,此一問題在房價上漲階段,一般購屋者大都會隱忍不滿而勉強交屋,惟在景氣下行階段,則是糾紛不斷甚至不惜興訟,而這也正是最近一、二年房價小幅下跌銷售遲滯過程,小坪數產品回頭修正產品定位,再次以三十至四十坪,三房或小三房為主力產品之主要緣由;此一情況可由最近台中市金融業對於二十五坪以下之小坪數產品貸款興趣缺缺見其梗概。

其次,就實務現況而言,二○一一至二○一二年銀行普遍對於套房或小坪數產品之核貸成數大都在七成以下,亦即購屋者自備款至少三成,如係蛋白區,有些必須送總行審核或索性不辦理貸款,主要原因在於當時「秒殺」投資客太多,銀行擔心脫手不易債權不保,而這也正是現階段市場景氣遲緩促使產品重新定位之主要緣由。影響所及,房地產業者必然也會迎合「三好一公道」的市場導向而重新定位產品與價格!

因此,如何挑選經濟實惠,CP值較高的房子,必然也是有能力負擔房貸後的另一個重要思維。按所謂CP值,一般係指成本效益比(cost–performance ratio),亦即產品性能和價格的比值,現階段房市景氣遲緩,「三好一公道」無異就是衡量CP值高低的最佳時機。

當前理性購屋者選購之前,大都已具備以下三大基本觀念:第一、CP值要高,第二、購屋時機要對,第三、地點要良好。此外,更會謹守好產品、好地段、好品牌,以及合理公設比的產品,亦即依循著「三好一公道」的購屋置產準則。



其次,就所謂「一公道」而言,首重合理的公設比,二○一七年一月一日起雨遮及屋簷既不登記也不計價,相對而言,合理的公設比已稍有調整,至於二○一七年一月一日以前申請建照的新成屋,則可據此與賣方討價還價,以期購買到兼具合理公設比而又價廉的產品。

現階段房地產常見「28%超低公設比」之行銷廣告,相對而言,亦可從「室內面積+陽台」是否等於72%,加以檢視室內實際使用空間之大小。

另外,三好當中「好地段」尤其重要,因此,購屋之前就得仔細觀察附近市場、公園、學校以及交通方便性等問題。至於「好產品」,首應檢視「格局問題」,包含高度、採光及室內走道不要太大等相關細節。最後則是選擇「好品牌」,這無異買下安全舒適而又良好的售後服務,在這波景氣遲緩過程,好品牌建案能夠脫穎而出,就是最佳印證。

一般而言,好品牌售後服務比較好,CP值也比較高,惟其造價較高房價也較高,至於購屋者寧願花較多錢購買的主要理由,大都著眼於結構安全與避免日後漏水維修之煩擾,因此,口碑好自然也就成為最佳的行銷利器!



至於好品牌最簡單的分辨也可以上市櫃公司作為研判依據,譬如一九七○年代三大老品牌的國泰、太平洋建設及大陸工程鼎足而立,後起之秀如遠雄、華固、昇陽、太子、冠德、長虹建設等也不遑多讓,其他當然也有未上市的建設公司,例如台中龍寶、惠宇建設、台南富立建設、高雄皇苑建設、鼎宇建設等,憑藉著長年累積下來的好口碑及售後服務,即便不大打廣告,建案也都能順利銷售。

總之,購屋之前除「三好一公道」之外,更應牢記「貨比十家」不二法則,俾購買到真正貨真價實的好產品!

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