莊孟翰│理財周刊1023期│2020-04-03 
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Q二○○三年台灣經歷過SARS的慘痛經驗,二○一九年武漢肺炎來襲,在政府積極超前部署情況下,防疫效果逐漸獲得國際肯定。另一方面,對於國人特別關注的房價議題,一般最擔心的就是已經高漲的房價,在當前錢多利率低情勢下,是否會如同二○○三年SARS過後再度呈現飆漲走勢?

A:首先,我們可以從一篇相當值得閱讀的「三十年頂峰論」文章論述,來檢視日本、台灣與中國在一九六○年之後經濟發展與房地產的互動關聯,茲再將其歸納分述如下:

1.日本:一九六○到一九九○年代,三十年間每年經濟成長率約一○%,贏得「日本戰後經濟奇蹟」與「日本第一」的稱譽,其後股市、房市大漲,金錢遊戲結果,終致陷入失落的二十年。

2.台灣:由於日本生產要素價格節節高漲,傳統產業紛紛外移,一九六六年高雄成立加工出口區而使台灣躋身出口大國,一九六六至一九九六年三十年間,平均經濟成長率超過施%,其後股市、房市大漲,金錢遊戲結果,再加上大量產業西進,終致經濟成長幾近停滯。

所幸台灣在一九七九年制定「十年經濟建設計畫」,並且大力發展科技業,尤其一九八○年設立新竹科學園區,使得台灣近年能夠躋身科技與資通訊大國,最近兩年則是大量台商回流而再度引發房價上漲之疑慮。

3.中國:一九七八年鄧小平推動改革開放,創立經濟特區,大量吸納台灣釋出的傳產製造業資金、人才與技術,進而促使外資大量湧進搖身一變而為世界工廠,三十年間,每年約一○%的經濟成長率,成就了世界第二大經濟體,惟其最大後遺症同樣是房價大幅飆漲。



由以上之分析,當可充分了解日本、台灣與中國經濟發展所延伸之「產業→就業→所得→消費→購屋需求」互動關係。其次,如再就SARS與新冠肺炎期間影響房地產重要指標之差異加以比較(如附表資料),當可了解二○○三年與二○一九年這段期間經濟數據大幅變動對房價的不同影響程度。

一、SARS與新冠肺炎之後房地產市場影響因素之差異分析

1.經濟成長與貧富懸殊導致房價愈漲愈高:
─經濟發展成果,財富大都落入富人口袋


由附表資料顯示,二○○三至二○○七年以及二○一○、二○一一年經濟成長表現較佳,二○一二年之後則是乏善可陳,尤其自二○○九年迄今,經濟發展成果,每年高達1.2兆至2.8兆元之超額儲蓄(詳請參閱附表),都是落在富人口袋,終致房價愈漲愈高,並且越來越多人買不起一戶一千萬元的棲身之所,這正是當前政府政策備受詬病之主要緣由。

2.每人GDP與平均每戶可支配所得:
─最高與最低5%家庭平均年所得差距高達113倍


每人GDP雖由二○○三年之14,197美元增加至2019年之25,932美元,增幅82.66%,惟平均每戶可支配所得僅由新台幣881,662元增加至1,036,304元(2018年),十五年間平均每年僅增加10,309元。

更值得關注的是,一九九八至二○一七年所得最低5%家庭平均年所得只有4.2萬元,最高5%家庭平均年所得476.3萬元,最高5%與最低5%所得倍數居然高達一一三倍,貧富懸殊差距反映在購屋置產方面,由附表房仲業所彙整近兩年台北市十大豪宅交易總價,即可充分了解在十幾年來超額儲蓄與超額儲蓄率屢創新高情勢下,購買三億元以上甚至高達九億元豪宅者大有人在之主要緣由。

3.台北市與新北市房價漲多跌少之主要緣由:
─超額儲蓄與錢多利率低作祟


二○○三至二○一九年間,台北市與新北市房價分別上漲116.88%、127.77%,而這也正是台北市房價所得比高達13.73倍,房貸負擔率亦高達56.28%,一般中產階層望屋興嘆之主要原因。另外,二○一四年之後每年超額儲蓄皆超過二兆元,並且超額儲蓄率自二○一三年即超過10%迄今,在錢多利率低率情勢下,雖然二○一五年房市景氣反轉,並且二○一六年買賣移轉數量也急遽下降至二四.五四萬棟,惟台北市與新北市房價跌幅都未超過10%。而更值得關注的是,受到台商回流影響,最近二、三年台中市與高雄市房價已再度呈現逐年上漲趨勢。



C

二、新冠肺炎之後房價是否會呈現如同SARS後之走勢
─2010年是房地產市場最重要的分水嶺


至於另外一個國人特別關注的房價議題,一般最擔心的就是已經高漲的房價,在當前錢多利率低情勢下,是否會如同二○○三年SARS過後再度呈現飆漲走勢?

由附表資料顯示,台北市房價自二○○三年每坪39.1萬元一路飆漲至二○一四年的92.4萬元,漲幅高達136%,其間雖然中央銀行於二○一○年六月二十五日實施「選擇性信用管制」措施,惟在錢多利率低情勢下,房價漲勢仍未歇止;二○一一年台北市再針對高級住宅加重課徵房屋稅,及至二○一四年七月一日台北市率先實施囤房稅,二○一五年景氣開始轉折,二○一六年一月一日政府再祭出房地合一稅,方才逐漸發揮壓抑房價效果,惟截至二○一九年台北市房價才僅回跌至每坪84.8萬元,跌幅尚不及10%。

如再深入探討其原因,如附表所示,二○○三年五大銀行不僅購屋貸款金額大幅攀升,並且貸款利率已下降至2.490%,二○一九年更降低至1.608%,由此即可充分了解房價該跌不跌之主要原因。

就整體而言,如再將政府政策逐一加以彙整(詳請參閱附表),當可發現二○一○年就是國內房地產最重要的分水嶺,茲再分述如下。

一、2003-2010年SARS後為提振景氣三次調降稅率

(1)2005年:土地增值稅大幅調降至20%、30%、40%。
(2)2009年:遺產及贈與稅大幅調降至10%單一稅率。
(3)2010年:營利事業所得稅率由25%大幅調降至17%。


二、2010年:央行祭出實施「選擇性信用管制」措施。

三、2011-2017年逐漸調高稅制

(1)2011年台北市針對高級住宅加重課徵房屋稅。
(2)2011年6月1日:實施奢侈稅。
(3)2011年7月1日:台北市針對豪宅大幅調高房屋標準單價與路段率。
(4)2014年6月4日:台北市修正房屋稅條例第5條,依持有戶數分別課以1.2%、2.4%、3.6%之稅率。


四、2014-2017年:稅制改革,五箭齊發

(1)2014年7月1日:第一箭:房屋稅稅基與稅率大幅調整,台北市率先實施囤房稅。
(2)2016年1月1日:第二箭:公告地價大幅調整:全國30.54%、台北市30.38%、宜蘭縣118%。
(3)2016年1月1日:第三箭:公告土地現值調整:全國6.7%、台北市6.23%。
(4)2016年1月1日:第四箭:房地合一稅邊際稅率45%。
(5)2017年5月12日:第五箭:遺產及贈與稅:由10%單一稅率調整為10%、15%、20%三級距。


由以上之分析,在當前各國大舉撒錢救經濟,並且大幅降息情勢下,如同QE1(2008/11/25~2010/3/31)、QE2(2010/11/3~2011/6/30)、QE3(2012/9/13~2014/10/31)三波大動作的釋出貨幣拯救全球經濟,一般民眾最直接的聯想便是錢多利率低是否會再度引發房價上漲之疑慮,只要詳細比較SARS與新冠肺炎期間經濟背景之後,就會牢牢記得「2010年是房地產市場最重要的分水嶺」這句話!

其次,如再就今年329與520檔期各大建商都已大幅縮減推案量,亦可充分了解當前最佳購屋策略應是採取觀望守勢!

 

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