莊孟翰│理財周刊1024期│2020-04-10 
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2003年台灣經濟遭逢SARS嚴重衝擊,2019年新冠肺炎來襲,所幸政府因應得宜,得以避免再度陷入經濟危機。不過在全球經濟普遍陷入衰退情況下,房市景氣是否真會如業者預期,會在疫情過後出現「遞延性需求」買盤而再度帶動景氣復甦?

有關此一議題,除經濟因素之外,我們可以從2003年台北市每坪房價39.1萬元一路飆漲至2010年70.5萬元,其後央行祭出「選擇性信用管制」措施,再到2014~2016年一連串的「稅制改革,五箭齊發」壓抑政策,就可充分體認SARS與新冠肺炎期間房價起伏影響因素之差異,以及今後市場之發展趨勢。

2003年台灣經濟成長率3.24%,2019年2.64%,行政院主計總處原預估今年2.37%,惟在新冠肺炎延燒全球情況下,惠譽信評已再度下修全球經濟成長率預測,自1.6%大幅下修為負1.9%,並預測全球經濟將陷入衰退。此外,穆迪信評也預估今年台灣實質GDP將大幅放緩至0.2%,接近零成長,由此不難了解今明兩年台灣的失業情況會有多嚴重,其對房地產市場的影響更是不言可喻。

其次,如再將2003年台北市房價每坪39.1萬元與2019年84.8萬元加以比較,另外,再將2003年台北市的房價所得比6.4倍與2019Q3的13.73倍,以及2003年台北市的房貸負擔率29.73%與2019Q3的56.28%相互對照,當可發現這兩段期間的經濟與房市背景差異極大,其所以致此,主要係2010年台北市房價一路飆漲至每坪70.5萬元,紅色警戒乍現,央行祭出「選擇性信用管制」措施,其後台北市在2014年7月1日實施囤房稅,2016年1月1日財政部再祭出房地合一稅,並且公告現值與公告地價也大幅調高,終致房市景氣急遽轉折。



以下再將這一大幅加稅以壓抑房價之政策,分別列述如下,俾便與2003年SARS之後的房市背景相互對照。

一、2005~2010年大幅調降稅率
─大幅調降土地增值稅、遺產及贈與稅、營利事業所得稅稅率


2003年SARS過後,經濟遭受嚴重衝擊,政府大幅調降各項稅率藉以提振景氣;2005年土地增值稅大幅調降,累進稅率從40%、50%、60%,調降至20%、30%、40%;此外,在2008年全球金融海嘯之後,政府於2009年將遺產及贈與稅由原邊際稅率50%大幅降低至10%單一稅率;2010年再將營利事業所得稅由25%調降至17%(詳請參閱附表),藉此提振整體經濟,房地產則隨之漲勢再起。

二、2010年紅色警戒乍現,央行祭出選擇性信用管制措施
─加重豪宅稅,並將豪宅客戶列為查稅名單


在一連串稅率調降之下,2010年起房市節節升溫,不過,這股房產熱浪隨即引起央行的高度關注,深恐景氣過熱、貸款比例過高,尤其是投資客過度操作槓桿可能帶來高風險的泡沫危機。

2010年6月24日央行宣布,對購屋貸款實施針對選擇性信用管制,公布「中央銀行對金融機構辦理特定地區購屋貸款業務規定」,自6月25日起實施,適用地區包括台北市及新北市的十個區域:板橋、三重、中和、永和、新莊、土城、蘆洲、樹林及汐止等,上述地區房貸不得超過總價的七成。惟效果並不顯著,因此,財政部又將豪宅、預售屋以及頻繁買賣自用住宅等三大類型交易,列為查稅重點,其中又以豪宅為首要目標。



至於台北市對豪宅的認定標準有三項,第一是每戶總價八千萬元以上,其次是每坪一百萬元以上或每戶八十坪以上,第三則是符合前兩項要件的戶數達七成以上者,整棟都列入豪宅加重課稅。根據這一標準,當時例如帝寶、信義富邦、皇翔F4、元大一品苑、勤美璞真等豪宅全都被列為查稅名單。

此外,2011年6月1日奢侈稅上路,惟2012至2013年預售市場更變本加厲的出現「秒殺」之熱絡景況,其中尤以桃園及新莊地區最為猖狂,而在房價高漲,交易資訊不透明情況下,終於催生了2012年8月1日開始實施的「實價登錄」制度。

三、2014~2017年大幅調高稅率,五箭齊發壓抑房價
─大幅調高持有稅,並且實施房地合一稅

2014年6月4日,囤房稅的前哨站,「房屋稅條例第五條修正條例」完成修法,增訂住家用房屋屬供公益出租人出租使用之稅率為1.2%(同自住房屋);非自住之住家用稅率由現行1.2~2%修正提高為1.5~3.6%,地方政府並得視所有權人持有房屋戶數訂定差別稅率。

為遏抑低利、低自備款情勢下投資客趁機大量囤房歪風,2014年7月1日「囤房稅」登場,成為房市轉折的第一支利箭,2015年,房市景氣急轉直下,隔年,2016年1月1日多箭齊發,稅率大幅調整的包括「公告地價」,全國調漲30.54%、台北市30.38%、宜蘭縣118%(最高);「公告土地現值」,全國調漲6.7%、台北市6.23%。

此外,同樣是1月1日實施的「房地合一稅」,邊際稅率更高達45%(詳請參閱附圖);2017年「遺產贈與稅」再堵住最後一個「節稅空間」的漏洞,再將原遺產及贈與稅率由單一稅率10%,調整為三級累進稅率10%、15%及20%(詳請參閱附表)。



上述自2014年囤房稅實施之後,表面上似乎只是將過去的漏洞補破網,不過如再將其後台北市精華地段豪宅的房屋稅一舉調高至每坪一萬元之角度加以觀察,這無疑正是其後豪宅交易遲滯之一大「殺手」。

至於豪宅房屋稅大幅提高,主要在於大幅調高評定現值與路段調整率所致,例如SRC豪宅建築的囤房稅,如為自住稅率為1.4%、非自住兩戶以下稅率2.4%、非自住三戶以上稅率為3.6%,另外,評定現值的標準單價從一平方公尺7970元,提高到18850元,調幅高達2.365倍,再乘以(1+300%)的路段調整率,如係持有三戶以上,則從原一戶自用住宅的1.2%稅率調整為3.6%,亦即房屋稅調整幅度=2.365x(1+300%)x3=28.38倍,此一數據與過去稅額相比,相差27倍(詳請參閱附表),「稅費太貴」終使得豪宅市場交易陷入遲滯狀態。

由以上之分析,即可充分了解SARS與新冠肺炎這兩段期間房地產市場稅制之差異所在,因此,即便是最近央行宣布降息,房地產業者一致期待疫情過後「遞延性需求」買盤將會再度帶動市場景氣,惟在2014年之後政府連續祭出重稅,市場區隔已愈來愈明顯,因此,今後房地產開發業者最佳之經營策略應是順應市場導向,重新定位產品與價格!

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