日光大道房產的世界 / 張欣民

房地產掃瞄

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2020-04-10 10:00

筆者擔心房屋交易量逆勢增長只是表象,或可說是個假象,實際上房市已悄悄地走到溫水煮青蛙的景況之中,主要有以下5個理由...

 

全世界都籠罩在COVID-19(武漢肺炎)疫情當中,國內很多產業都已淪為「慘業」,但讓人納悶的是,房地產業卻顯得格外淡定,業者對外的口吻也都顯得老神在在,莫非房市對於武漢肺炎病毒是免疫的,還是已不知不覺陷入溫水煮青蛙的景況呢?

 

從武漢封城到現在,武漢肺炎已經延燒2個多月了,疫情是越燒越旺,其所造成的衝擊層面也越來越廣,行動自由受限、股匯市巨幅震盪、各國紓困規模可能都是史上所僅見,財訊董事長謝金河形容這是百年一遇的大災難,有人更說這是第三次世界大戰,而且是一場看不到敵人的慘烈戰役。 

 

一場SARS+911+金融海嘯+歐債危機…

 

回顧一下肺炎疫情剛爆發,直覺的聯想這只是另一場的SARS,不過從最近經濟學家與研究機構持續調降全世界、各國經濟成長率來看,這明顯的是一場SARS+911+金融海嘯+歐債危機+…的總和,借用最近又應景重播的電影片名,現在這場世紀災難已是「全境擴散」碰上「危機總動員」,再加上「恐懼的總和」了!

 

不過,在此內外交迫的嚴峻環境下,儘管很多「慘業」被疫情打趴在地,唯獨房地產業顯得格外淡定,展現出「疫」立不搖之勢,官方最新的統計數字也顯示,民眾仍然不畏疫情勇敢進房市,推升房屋交易量逆勢增長。

 

根據六都地政局最新的統計,3月份六都房屋買賣移轉棟數為19,824棟,年增率達7.8%,其中,桃園市更是大增36.6%,台北市也罕見地出現20.8%的年增率。今年第一季六都房屋買賣移轉棟數則為53,364棟,年增率也達6.8%,台中以北四都房屋買賣移轉棟數都是正成長。

 

資料來源:六都地政局

 

看到這樣的數據,你可能會想,莫非房市是「無敵鐵金剛」,百毒不侵;還是台灣人真的「太勇敢」了,在此風雨飄搖的氛圍下,要買房就是要買房!但筆者擔心這只是表象,或可說是個假象,實際上房市已悄悄地走到溫水煮青蛙的景況之中,主要有以下5個理由:

 

一、SARS後房市飆漲歷史經驗之期待

由於台灣過往有抗SARS的成功經驗,加上SARS過後房市飆漲10多年,業者嚐到史上最大的甜頭,因此業界普遍認為,疫情忍一下很快就過去,滿心期待,疫情過後一定會有一波反彈大行情,因此不用怕。

 

二、我防疫工作可圈可點,業者心態鬆懈 

截至目前,台灣在這波戰疫中「傷亡」算是最輕微,不管是確診數或死亡數都相對低,沒有採取較激烈的禁足令,更沒有封城的大動作,大家日常生活都還算正常。這難免也讓一般民眾,甚至是房產業者在看待疫情的心態上都較為鬆懈。

 

三、剛需購屋者財務較為脆弱

近3年來房市雖有逐步回溫,但大家心知肚明,是首購族及剛性需求的撐盤,因此市場上才會充斥著低單價、低總價的產品。然而,首購族有不少正是所謂「墊腳尖的族群」,剛需一族也不乏是口袋較淺者,他們都是這波疫情下可能被裁員、減薪、無薪的族類,所以即使最近業者幸運「釣到」了這些魚兒,他們也可能成為最早反悔或是被斷頭的買家。

 

四、官方統計數據的迷思

上述六都最新的房屋交易統計,某種程度會強化業者的信心與賭性,但這些數字是真實的嗎?記得2017年筆者在此專欄曾寫過一篇文章:《用「房屋買賣移轉數」就可以看清房市景氣?大錯特錯!》,指出官方的房屋買賣統計數據,有時間的落差,又有預售屋移轉量的攪局,讓大家看不清真實的房市市況,特別是在這重大事件的關鍵時刻,反而可能成為誤導業者的「假訊息」。

 

五、利率太低了

原本已很低的利率,央行又調降1碼,重貼現率來到1.125%,創下歷史新低,這也意味著房產業者養地、蓋房的成本也來到歷史低點,對於風險的意識也隨之降低。

 

小心駛得萬年船


俗話說,人在江湖,身不由己,又有一說,業者沒有悲觀的權利,房產業者對產業景氣有信心,對於市場不悲觀,也算是一股正能量。

 

只是這波疫情的發展詭譎難測,不知伊於胡底,對經濟的衝擊有多大?也不是當下就可管窺蠡測的,萬萬不能掉以輕心,免得陷入溫水煮青蛙的困境之中。最後記住這句話應該不會錯:小心駛得萬年船。

 

作者簡介_張欣民

正聲廣播公司「日光大道」房產節目主持人、天時地利不動產顧問公司總經理、消基會房屋委員會召集人、政大地政碩士,著作有《跟著專家買房子》、《這樣買房會增值》、《房仲勝經》、《房市日光大道

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