新冠肺炎疫情來襲,各國如臨大敵,不僅醫療技術面臨考驗,陸續祭出封城鎖國的緊急手段,金融股市也呈現出恐慌賣壓,各產業鏈一環扣著一環,效應逐漸擴大,台灣目前放無薪假企業增至370家,共8739人,各產業似乎多少也成為受災戶,那麼房地產業呢?

觀察第1季的買賣移轉棟數,除了台南高雄兩都之外,北北桃和台中仍較去年量增,其中桃園更是增加近3成,似乎未見疫後災情。一方面是因為3月份的買賣移轉棟數反映的還是1、2月的購屋量,原則上第一季交易數字還看不出疫情對房市的影響,二方面是不動產的特質。

股市由於以投資需求為主,往往立即反應市場多空,漲跌幅也較大,但房市除了投資目的,還有自用需求,長期又與通貨膨脹正相關,所以產生學理上的「向下僵固性」,比起股市的漲跌三溫暖,房市的漲跌幅很難像股市這麼大,相對而言「耐震性」也較高,不會劇烈反應短期的多空議題,也呈現出不動產的穩定性。

再者,從總體經濟的角度看來,各國政府為了替百業紓困,紛紛宣布降息,雖然刺激買氣的程度有限,不過這是在原本就低利的環境,再向不動產持有者伸出友善的手,且各國隨之而來,動則千億上兆的量化寬鬆印鈔、紓困計畫,也讓貨幣貶值趨勢中,更凸顯不動產的相對重要性。因此除非個人財務問題周轉需要,否則現階段「急賣、賠售」的狀況不至於成為多數。

台灣自2014年起通過房地合一稅,2016年1月1日全面實施,房地合一稅上路,房價已經修正盤整一段時間,不動產更趨向自用市場,成為長期持有型產品。延宕已久的剛性需求也在近一年發酵,買氣只增不減,只要有穩定的自住需求,房價就有一定支撐性。

最讓人擔心的還是各大型商圈店面空置率,尤其是國際觀光商圈最為嚴峻,大公司集團還能想方設法靠行銷、外送和電商等多元管道自救,而無力支撐的單店或小型零售業,則選擇黯然退出戰場。

「防疫要超前部署,房市得長線布局」,店面租賃市場目前進入陣痛轉型期,不過疫情終究會過去,只是時間長短問題,剛性需求可能會遞延,但不會消失,不動產仍是長期穩定的置產管道;而對大多數的零售產業而言,線上和線下的結合並進,仍然是規模化發展的趨勢,長久來看,一級商圈和區域熱門商圈仍是人流和金流的保證;生活機能成熟的商圈、社區,低總價、中小坪數的店面則會是穩定獲利、長久發展的主流商品。

 

 

(台灣房屋智庫發言人張旭嵐)

 

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