2020年4月15日 上午11:38

文/劉彥君

政府政策近年力推「包租代管」制度,但「二房東」之包租業者與房客、屋主間關係一直無明確規範。內政部108年2月24日公布俗稱「二房東條款」之定型化契約條款,於108年6月1日生效,即是為提供包租業與房東及次承租人間更全面性的保障,依租賃條例的授權,內政部公告2個規定,第1個是「住宅包租契約應約定及不得約定事項」,適用「包租業與房東」間;第2個「住宅轉租定型化契約應記載及不得記載事項」,則是依消費者保護法訂定應記載及不得記載事項,適用「包租業與房客」間。明定轉租房屋押金、水電費與修繕義務,且不得超收電費、強制告知凶宅資訊等。即將上路的「住宅轉租新制」,在押金、水電費和修繕義務等事項,一旦遇有租賃契約內容與「住宅轉租定型化契約應記載及不得記載事項」規定未合部分,可請求包租業修改或拒絕簽約,以保障自身權益,希望透過相關法令落實「居者有其屋」。

因曾發生知名惡房東低價先租賃老公寓等再轉租,卻出現超收高額電費、隨意威脅及對房客提告等情事。消保處為避免糾紛,公布「二房東條款」之定型化契約條款,增訂之重點如下:

1、規範對象

「住宅轉租定型化契約應記載及不得記載事項」係用以規範「包租業者」承租房屋後再行轉租予「承租人」之法律關係,與直接第一手房東房客間之房屋租賃關係有別。

2、租屋期間

為防止不法「日租套房」,明訂租賃期間不得少於30日,但也不得逾包租契約之租賃期間。

3、收取押金上限及應返還時間

為防止包租業者超收或拒不返還押金爭議,明訂押金數額最高不得超過「2個月租金之總額」。押金應於租期屆滿或租賃契約終止,承租人交還房屋時返還。

4、相關費用分擔

包租業者與承租人相互間可約定水、電、瓦斯等費用由何人負擔。但特別明訂「電費」若約定由「承租人」負擔時,計算基礎不得超過「台電夏季用電量最高級距之每度金額」,以避免包租業者假藉收取高額電費,謀取不當利益。

5、房屋修繕責任

未來房屋或附屬設備損壞時原則上由包租業負責修繕,惟損壞係因可歸責於承租人之事由所造成時,包租業即不負修繕義務。包租業者修繕期間,房屋若無法居住使用者,承租人「得請求扣除該期間之租金」,即當房屋設備需要修繕(漏水、水電故障)主要由包租業者進行修繕,但若是因租屋者使用損壞則包租業者不負修繕義務。需修繕房屋而無法居住時,承租人可以請求扣除無法居住期間的租金。

6、租約終止相關規範

(1)法定終止:規定包租業者與承租人得提前終止租約之法定事由,並規定應於一定期限前(依不同情形有3個月及30日等2種期限)以書面通知他方。但有危害公共安全或危及承租人安全健康時,得不先期通知。

(2)意定終止:即使無法定終止租約之事由,租賃雙方亦可在權利衡平之前提要件下,約定是否得提前終止租約。提前終止租約應於「至少一個月前」通知他方,未為先期通知而提前終止租約者,應賠償他方最高「一個月租金額」之違約金。

7、告知義務

包租業者也需事先告知是否為凶宅、海砂屋。

8、明訂禁止約定事項

為防範包租業利用契約條款限制或剝奪房客應有的權益,故訂有不得記載事項,包括有:

(1)不得約定廣告僅供參考。

(2)不得約定承租人不得遷入戶籍。

(3)不得約定應由包租業者負擔之稅費轉嫁至承租人,即不得限制承租人。

(4)不得約定免除或限制民法上出租人故意不告知之瑕疵擔保責任。(例如:凶宅)

(5)不得約定出租人須繳回契約。

(6)不得約定本契約通知僅以電話為之。

9、爭議處理

針對專業包租業者也提出所謂的公會協助義務,未來當房東提前終止包租契約,包租業者應該自五日內通知承租人需終止轉租契約,並且要協助承租人優先承租其他租賃住宅。若包租業因故停業、解散或他遷不明時,承租人並得請求租賃住宅服務商業同業公會或其全國聯合會協調續租事宜,公會或其全國聯合會「不得拒絕」。

「住宅轉租定型化契約應記載及不得記載事項」之定型化契約條款若未遵守依消保法有處罰規定,包租業者提供之租賃契約內容應符合「住宅轉租定型化契約應記載及不得記載事項」之規定,新制上路後若違反者,除契約條款無效外,還可依消保法規定倘租約內容與前開規定未合,經主管機關令限期改正而屆期不改正者,主管機關可依消費者保護法第56條之1規定,處包租業者3萬元以上30萬元以下罰鍰,且可連續處罰。大家不能不注意喔。

(本文作者為台灣司法人權進步協會會員、基隆地檢署檢察官)

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