大家房屋企劃研究室主任郎美囡。(鉅亨網記者張欽發攝) 大家房屋企劃研究室主任郎美囡。(鉅亨網記者張欽發攝)

新冠肺炎疫情全球擴散造成巨大經濟損害,各國紛紛採取降息及量化寬鬆政策紓困,台灣央行也有降息大動作,統計央行五波降息及其前後年度的買賣移轉棟數發現,降息後一年買賣移轉棟數大多成長,尤其 SARS 發生隔年突破 40 萬棟最為人熱議,不過 2015-2016 年共降息 2 碼,2017 年移轉棟數僅小幅回升。

 

房仲業者認為,在降息的刺激誘因之下,當時房價所處的位階,對於刺激果有必然相關。

台灣央行上個月公布降息 1 碼,且自用住宅透過公股行庫貸款 1000 萬元以內可再降 1 碼,引發資金轉進房市話題,住商機構企劃研究室整理中央銀行與內政部資料,統計央行五波降息及其前後年度之買賣移轉棟數發現,降息後一年的買賣移轉棟數大多成長,尤其 SARS 發生隔年突破 40 萬棟最熱,但是 2015 到 2016 年共降息 2 碼,2017 年移轉棟數僅小幅回升,未能回到降息前一年的 30 萬棟大關。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示,在央行上個月大舉降息前,平均房貸利率已處於低檔,加上房價高掛,貸款利息減少不如房價下降有吸引力,買氣並未明顯拉抬,此外,目前產業發展及就業條件、稅制與過去不同,故這波降息帶動的效果可能有限。

綜觀過去五波台灣央行的降息,2000 年 - 2001 年為紓解網路泡沫、911 事件及納莉颱風對經濟的衝擊,接連降息 11 次、共降息 10.5 碼,當時平均房貸利率約 6.81%,仍在高檔,到 2002 年再降一波,平均房貸利率約 4.40%,而買賣移轉棟數在 2001 年以 25.9 萬棟探底反彈後一路走高,到發生 SARS 的 2003 年也持續量增,SARS 隔年 (2004) 買賣移轉棟數高達 41.8 萬棟,之後 2008 年發生金融海嘯故交易量縮,當時平均房貸利率約 2.53% 已處低水位,2015 年~ 2016 年累計降 2 碼後,平均房貸利率不到 2%,但同時政府祭出打房政策,雖然房市交易從 2017 年復甦,但買賣移轉棟數也未創新高。

 

郎美囡分析,房價在過去 20 年翻倍成長,平均薪資成長幅度卻遠不及房價,儘管利率再探低,購屋仍屬不易,另一方面,台商及海外資金回流雖對不動產市場有所挹注,但在經濟前景不明的狀態下,可能削弱投資置產意願,現階段仍以自用買盤為主力。

住商不動產企畫研究室經理徐佳馨指出,這次降息受到廣泛關注,除幅度不小,政府對自用住宅貸款 1000 萬元以下透過公股的個案再降加碼降息半年,掀起廣泛討論,而低利環境與寬鬆銀根必然會造成資金流向資本市場,除自用型低總價外,也讓土地、收益型標的等產品更能受惠。

 

 

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