央行上月降息1碼,千萬以下自用住宅透過公股行庫貸款再降1碼,引發資金轉進房市話題。統計過去20年來國內共六波降息,前五波均帶動隔年房市交易量成長,其中,又以2003年SARS時降息1碼,帶動交易量從34.9萬棟隔年彈升至41.8萬棟,效應最為明顯;不過房仲業者指出,目前房價高掛,加上稅制的差異,此次降息對房市擴量效果,恐是歷年來最弱的一次。

住商機構研究指出,自2000年以來過去國內共經過五波降息,累計降息25碼,也帶動平均房貸利率從6.8%一路降至約1.8%,比對歷次五波降息與其前後建物買賣移轉棟數的變化,在降息後隔年交易量均成長。

五波降息包括2000~2001年為紓解網路泡沫、911事件對經濟的衝擊合計降息10.5碼,帶動2002年交易量增加6.1萬棟;2002年為刺激消費再降2碼,隔年交易量增2.9萬棟;2003年因SARS再降息1碼,隔年交易量大增6.9萬棟;2008年間因金融海嘯共降息9.5碼,隔年交易量增0.9萬棟;2015~2016年間因國內負產出缺口擴大共降息2碼,2017年交易量增約2.1萬棟。

大家房屋企研室主任郎美囡表示,過去因國內外重大事件衝擊經濟而降息,多能提振房市交易量,不過這次在央行這次大舉降息前,房貸利率已處於低檔,加上房價高掛,貸款利息減少不如房價下降有吸引力。此外,目前產業發展及就業條件,及稅制均與過去不同,這波降息帶動的效果可能有限。

住商不動產企研室經理徐佳馨指出,過去20年房價翻倍成長,平均薪資成長幅度卻遠不及房價,儘管利率再探低,購屋負擔仍沉重,低利環境與寬鬆銀根必然會造成資金流向保值、低風險標的,除自用型低總價外,也讓土地、收益型標的等產品更能受惠。

 

北市明星學區宅 內湖國小最熱

少子化時代,子女教育「超前部署」卡位明星額滿學區成趨勢。根據永慶房屋調查台北市十大額滿的明星國中小過去一年周邊房市交易資料,交易量由內湖區的明湖國小奪冠,其次為松山區的敦化國小、內湖區的麗山國小;至於房價,十大明星小學中大安區占了五所,最難入手的為新生國小、平均房價每坪89.7萬,其餘四所房價也都站穩8字頭。

永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示,國小國中均為額滿學校的「雙學區宅」具有保值、轉手容易的效果,成為自住、置產兩相宜的好選擇。其中,明湖國小周邊住宅交易共194件,為台北市明星小學周邊最熱絡,謝志傑表示,明湖國小及國中皆是知名的明星學校,具捷運葫洲站及東湖站雙捷運站優勢,鄰近哈拉影城商圈,每坪55萬的親民房價,使明湖國小周邊交易量居台北市之冠。

至於房價最高的額滿學區,則以新生國小平均每坪89.7萬最高,新生國小除了本身是明星學校之外,鄰近的金華國中更是一位難求,兩所學校皆緊臨大安森林公園、永康商圈,成為北市房價最高的明星學區。大安區的另外四所額滿小學,包括金華國小、國北教大附小、幸安國小、和平實小周邊房價均站上8字頭。

相對之下,內湖的明湖、麗山國小,北投的石牌國小、文山的景美國小,周邊房價均僅5字頭,其中房價最親民的石牌國小單價僅每坪50.1萬元。

 

https://ctee.com.tw/news/real-estate/255967.html

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