莊孟翰│理財周刊1026期│2020-04-24 
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Q長久以來香港房價負擔能力始終高居全球首位,根據美國房產顧問機構「Demographia」以中位數房價除以中位數家戶年收入的倍數,作為房價負擔能力指標,根據二○一九年第三季研究報告資料顯示,香港房價負擔能力20.8倍,亦即平均要不吃不喝20.8年才能買得起房,台北市則是13.73年緊追在後(本資料係作者自行加入比較),高房價已經成為全民之苦,多年來香港房價漲幅超乎想像,導致超過十萬人蝸居於籠屋或劏房,亦即不到十坪房間擠滿五、六人,吃喝拉撒都在同一空間。此外,根據Numbeo網站資料顯示,全球前十大房價負擔最沈重的城市有五個在中國,顯示香港與中國面臨同樣的泡沫危機。想請教莊教授,台北房價是否會像香港與中國的深圳、北京、上海、廣州一樣一再向上攀升?

A:根據美國房產顧問機構「Demographia」二○一九年第三季研究報告指出,全球八個國家,包括美國、英國、加拿大、澳洲、紐西蘭、愛爾蘭、新加坡、中國(香港)等二九二個主要城市當中,香港已經連續九年成為全球買房負擔最沉重的城市,其房價所得比在二○○二年僅4.6倍,二○一五年飆漲到15.7倍,其後更持續攀升,二○一六年18.1倍、二○一七年19.4倍,二○一八年更攀升至20.9倍,二○一九年因受到反送中示威影響略微下降至20.8倍,相當於香港居民的家戶所得,要不吃不喝20.8年才能買得起一間安身立命的房子。

當前香港不僅房價高得驚人,最令人震驚的就是超過十萬人蝸居於籠屋或劏房,亦即不到十坪房間擠滿五、六人,吃喝拉撒都在同一空間。按所謂籠屋或劏房係將一戶房子分隔成數個三至五坪的狹小空間,甚至僅一個浴室大的空間也有人居住,麻雀雖小五臟俱全,廚房、浴室、客廳、房間全都擠在一起,例如馬桶上面是冰箱,旁邊就是廚房,床鋪更是小到不能再小。



(註:閱讀時應注意Demographia與Numbeo不同的比較分析基準)

一、香港房價所得比全球居冠(Demographia資料)
─香港20.8倍,被評為「極度負擔不起」城市


根據Demographia研究機構的定義,以中位數房價除以中位數家戶年收入的倍數,作為房價負擔能力指標,當房價所得比小於三倍屬於「可負擔」範圍,3.1~4倍為「略超過負擔」,4.1~5倍為「嚴重負擔不起」,五倍以上則是「極度負擔不起」。香港被評為「極度負擔不起」,其餘同樣被列為極度無法負擔的城市,前五名包含有加拿大溫哥華11.9倍、澳洲雪梨11倍、澳洲墨爾本9.5倍與美國洛杉磯九倍,接續為加拿大多倫多、紐西蘭奧克蘭、美國聖荷西與舊金山等。

其次,如依Numbeo網站《Property Prices Index 2020》四四一個主要高房價城市之數據,東京排名第八十四位,房價所得比13.97倍,台北市第十一位33.10倍,東京房價所得比較台北市為低。

另外,如就亞洲國家較熟悉城市之名次加以比較,香港第三位47.46倍、印度孟買第六位43.08倍、曼谷第十六位27.23倍、首爾第二十三位24.01倍、新加坡第二十四位22.31倍、雅加達第三十二位19.93倍、越南河內第三十五位19.24倍,這些城市的房價所得比顯然都高得令一般民眾難以負擔。

二、雙北高房價所得比緊跟在香港之後(以Demographia資料做比較)
─台北市2015年第一季曾高達16.16倍


台北市二○一五年第一季房價所得比曾高達16.16倍,導致購屋者超過60%的收入用於繳交房貸,根據內政部數據顯示,台灣的房價所得比於二○一九年第三季為8.47倍,台北市為13.73倍,新北市也高達11.66倍,與香港的20.8倍仍有相當差距,值得關注的是,如果未來台灣的所得收入無法有效提升,房價所得比將會繼續攀升。

由於一般民眾普遍對於高房價極度不滿,台北市率先於二○一四年七月一日實施囤房稅,二○一五年房市急轉直下,二○一六年一月一日財政部再開徵「房地合一稅」,主要係壓抑房價短期投機炒作,惟房價迄今下跌幅度約僅10%,顯然不如預期,終再引發無住屋組織強烈不滿。

http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=23548568680&AType=1

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