2020-04-26

雙北市老屋多,現大多採用危老重建方式更新。楊明峰攝

不少屋主期待老屋更新重建,讓房價翻倍鑲金,「危老」更新因條件較寬鬆,被視為「都更特快車」,成為近年老屋更新最常用的手段,但危老更新重建,是否壓縮原居住面積、以及支應營造成本等,仍要視立地條件、區域房價行情,才能評斷是否有重建價值,專家認為,以小面積的基地來看,房價單坪50萬以上,為危老更新價值的初步評斷門檻。

 
都更過去推動20餘年,因繁雜程序、曠日廢時,動輒10年以上才有機會完成,甚至有釘子戶問題,才有了《危老條例》誕生。危老不用像都更達面積1000平方米(約302.5坪)的基地限制,只要住戶百分百同意,可獲最高40%容積獎勵,若整合順利,約半年可走完相關程序,總計2年內完成整建,成為近年老屋重建最常見的手段。
 
危老開發業者「佳彬開發」總經理許鑅波指出,危老因基地面積較小,大型建商多不感興趣,若是建商有利可圖的案子,地主與之合建,雖不用出資,卻要被分潤至少一半面積,除非地段精華,老屋改建後的價值,扣除成本、建商分潤,地主能拿回的房屋價值比原有多,才有意願與建商合建。
 
不少地主考量建商分潤,壓縮原有居住空間、價值,近來危老趨向自建模式,地主紛紛找上建經公司、營造團隊,協助規劃設計、融資、蓋屋等,地主再將多分回的戶數銷售,所得償還融資等相關成本。
 
什麼房屋才有更新價值?許鑅波指出,因危老面積多不大,若以自建來說,扣除相關成本精算,在不大幅削減原有居住面積下,房價單價達50萬,才多有更新價值,北市各區多沒問題,新北市則要像板橋、新店,或是捷運周圍區域,才有機會進行更新,最後仍要視立地條件評估。
 
許鑅波舉例,像是團隊協助的北市和平西路案,低矮平房經危老更新後,將蓋14樓高的電梯大廈,地主可用土地1坪換7坪建坪,房價單坪更從60萬飆破百萬,讓老屋成功鍍金。
 
各縣市政府建管或城鄉單位,設有相關窗口,提供民眾洽詢危老更新相關問題,有些縣市甚至培訓相關從業人員成危老推動師,設工作站為民眾釋疑。地主危老合建,也可找信譽建商評估;若要自建,則可詢問品牌建經公司,或是建築師等相關團隊等。(楊明峰/綜合報導)

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