2020/04/26 10:01

不少人專門投資老屋,除了拉皮整建外,改建是最大目標。王鈞生攝
 

購屋族往往喜新不戀舊,卻有不少人專門鎖定老屋,從選擇地段物件、稅率成本到拉皮改建效益逐一計算,看好的是5至10年的價值爆發、圖的是高達4成的改建獎勵。專家提醒,老屋純整修成本高,轉售難度不低;若要改建入手時切記先確認「指定建築線」,以免變廢墟。

依內政部不動產資訊平台所揭露數據顯示,去年Q4全台房屋交易平均屋齡為22.48年,台中市房屋交易平均屋齡則達27.15年,六都之中平均交易房齡最大,且台中市屋齡30年以上建物接近40萬戶,不少人就是鐘愛老宅。
 
台中東區房仲曾志成分享,購入老屋族群以置產族或法人居多,私人買來自住者少,投資族購入初步條件還是「地段」,不只是傳統機能、交通和學區,還要看各縣市政府畫定的「公告劃定之更新地區」。例如台中中區即是最指標更新區域,全是商業區,不管是補助優先申請、開發效益都相對高。
 
看好地段後,老宅投資族還惦惦「稅制成本」,細節操作部分,曾志成舉例,若是有保存登記的老屋較受歡迎,一方面因賣方可辦理自住用土增稅,稅制成本可省一半;二方面未保存登記的建物不能買賣,但若只是「程序違建」只要依地籍測量及土地登記規則可辦理補登,仍然可取得權狀,有利提升增值空間,並有危老改建機會。
 
過去許多老屋因「容積率沒有用滿」,置產客不外乎都是想賭一把改建機會,加上危老條例的施行,利用此一良機改建除了可以有最高40%的容積獎勵(含時程獎勵10%),且地價稅及房屋稅亦可獲得減半徵收的優惠。
 
以中區東海大戲院來說,公開資料顯示,容積獎勵高達38%,等於原本僅能銷售100坪的面積可銷售138坪,假設單坪售價20萬元而言,整合成功的開發商每百坪多了760萬元利潤(未扣營造成本)。

都市更新諮商師黃仁佑說:「買老屋10件有9件是要打掉重建,若基地不大,很多置產客是以店套產品為主,仍可達到5~6%的投報率。」不過他提醒說,買老屋最大改建風險是「指定建築線」,因臨路為社區私設巷道、非公有道路,除非要向所有人購入或整合成功,才能進行重建,很多老屋改建就會被卡住。
 
從事老屋整建工作的蘇睿弼則認為,許多老屋結構紮實,屋況仍可再利用,也可導入財團進駐承租,例如宮原眼科、第四信用合作社及中央書局等,都是成功結合在地文化及創造商業價值的案例,改建雖然是最直接的方法,但卻不一定是最好的手段。(王鈞生/台中報導)
 

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