李同榮│理財周刊1027期│2020-05-01 
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COVID-19新冠肺炎發展至今,全球擴散的國家、確診數量、死亡人數都遠超過十七年前SARS的規模,全球股災也同時發生,經濟成長同樣將會大幅下修,唯獨房市表現卻與SARS時期呈現不一樣的走勢,主要因素是兩種疫情發生時間點不同、房價所處技術循環位置不同、恐慌指數不同,房市的表現也不會複製SARS模式,走勢也會不同。

新冠肺炎與SARS疫情對房市有六大不同面向影響的差異性:

(一)時點不同、房價所處位置不同、恐慌指數不同,房市的走勢也會不同:

新冠肺炎疫情與SARS不同的是,當時股市房市處低檔,加上前一年增值稅減半政策做多的激勵,房市在SARS擴散期間因幾十年首次碰到致死率高且爆發群聚感染,人性恐慌急速升高,房市在低檔初升階段面臨急殺現象,短短兩季台北市房價下跌近12%,然因1990~2001年房市盤整達十年之久,房價在低檔回升遇SARS急殺兩季後,下半年房價即展開報復性反彈,並開啟長達十二年的多頭行情。

而此次新冠疫情若發生在2014房市最高檔時,那房價走勢可能也會大幅崩跌,唯目前台灣房市已經過四年緩跌見底盤整,因有十七年前疫情發生的經驗,且因疫情控制得宜,恐怖指數也急升急緩,房價此時不會因疫情發生而產生恐慌急殺現象,第一季房價持穩且交易量不減反增。兩次疫情發生時間點不同、房價所處技術循環不同、恐慌指數不同,房市的表現也不會複製SARS模式。



(二)新冠疫情過後房市依產品類別不同,走勢也會不同,不會如SARS後房市全面大幅反彈

SARS風暴之前,歷經十多年房價盤底,這十多年又逢台灣資訊代工業大幅成長,累積豐碩的經濟能量,房市適時在低檔遇利空徹底洗盤,一旦利空出盡,在低利、低稅、低房價的有利基礎下,房市技術面強勁反彈,拉出一段十多年多頭行情。

新冠疫情處於房市仍在盤底階段,且餘屋尚多,因此,疫情過後不致複製SARS模式,下半年住宅價量雖會回溫,但不會有大幅度反彈,依照土地、住宅(預售、中古屋、老屋、豪宅)、商辦、廠辦、商舖……各類產品的發展技術面向,將會有不同的個別走勢。

(三)從產品類別分析,兩次疫情對房市三寶(工、商用地、廠辦、商辦)的影響不一,走勢也迥然不同

此次疫情過後台商會加速回流台灣,對內需商辦市場有利。2003年SARS過後,台灣資訊產業也因景氣復甦而大舉移軍大陸設廠,人才資金不斷外流,商辦與廠辦市場沉寂多年。2003年後SARS至2014的房市多頭市場,也造成土地濫用,農不農(農舍變別墅)、工不工(工業違規住宅)、商不商(商辦變豪宅),以致廠辦商辦的供給有限。但自從中美商戰開打,大陸傳統產業與資訊業紛紛回流,且大陸在人均所得逼近一萬美元之際,工資大幅增加、環保意識抬頭、設廠與經營成本大增,加上新冠疫情對台商的嚴重傷害,勢必引發更多台商回流風潮,當然對已經夯熱的房市三寶(商辦、廠辦與工業用地)市場產生推波助瀾之力。

(四)新冠疫情人流管制效應,線上替代威脅,加速傳統商店拋售逃命潮

新冠肺炎因擴散快速,全球多國都採取封城限制人流措施,引發未來線上替代商機,傳統商店原本在網購、百貨、大賣場三面夾擊下,加上疫情肆虐,傳統商店紛紛倒閉,尤其傳統商圈越大坪數商店影響最大,嚴重的倒閉潮將會導致大量退租潮,更將加速引發拋售逃命潮。

(五)疫情改變購屋行為,蛋白區新屋翻身走強



而因疫情影響也改變了購屋行為,購屋需求將更注重防疫、防震、防災、養身……等新型態住宅,加上都會蛋黃區房價居高不下,剛性需求的年輕購屋族群傾向往交通便利的蛋白區移動,蛋白區重劃造鎮的新型社區,成為首購族青睞。

http://www.moneyweekly.com.tw/Journal/article.aspx?UIDX=23579940280

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