莊孟翰│理財周刊1028期│2020-05-08 
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Q危老條例於四月十七日經立法院三讀通過時程獎勵再延五年,請問莊教授,危老條例自二○一七年五月十日公布實施以來績效如何?修法之後再延續時程獎勵五年,勢必會出現愈來愈多的小基地建築,對於都市景觀之影響為何?

A:「都市危險及老舊建築物加速重建條例」(簡稱危老條例)制定之主要目的在於因應潛在災害風險,加速都市計畫範圍內危險及老舊瀕危建築物之重建,改善居住環境,提升建築安全與國民生活品質。危老條例自二○一七年五月十日公布實施之後,由施行期限至一一六年五月三十一日止之規定,即可了解這一條例十年期限之規定主要在於填補都市更新推動緩慢之補位作用。

其次,有鑑於二十二年來都市更新推動速度遠不如預期,並且2019Q4國內三十年以上屋齡高達423萬戶,占全國房屋稅籍總數量476.89萬戶之48.25%,因此,為積極鼓勵危老重建,條例規定施行後三年內申請之重建計畫,得再給予各該建築基地基準容積10%之獎勵,如今三年期限截止日為一○九年五月九日,惟截至今年三月三十一日,危老重建計畫受理743件,核定只有487件(詳請參閱附表),顯然績效並不彰顯,因此,才趕在期限截止前修法延長時程獎勵。

內政部修危老條例,延長時程獎勵並新增規模獎勵
─小坪數「鳥籠建築」對於都市景觀有何貢獻?




立法院遂於四月十七日三讀通過《都市危險及老舊建築物加速重建條例》修正草案,將原定於今年五月九日到期的時程容積獎勵措施延長五年,並以8%、6%、4%、2%、1%的方式逐年遞減,亦即從今年五月條例施行屆滿三年起,以第四年8%、第五年6%、第六年4%、第七年2%、第八年1%的方式遞減,至二○二五年五月落日。

至於鄰地合併面積鬆綁,鼓勵擴大重建之規定,依營建署公布之內容,主要有以下兩點:

1.根據內政部統計,目前申請危老重建案的面積,約有51.83%都是在四百平方公尺以下,已超過半數,且小面積建築基地的案件數,有愈來愈多的情形。

2.為引導擴大面積規模,這次修正草案也新增規模的獎勵,增訂危老建築物基地加計合併鄰地面積(加計之鄰地面積,不得超過危老建築物基地面積或一千公尺),達四百平方公尺者,給予基準容積2%的獎勵,每增加一百平方公尺,另給予基準容積0.5%的獎勵。並明定時程獎勵與規模獎勵,二者合計不得超過基準容積10%,與現行時程獎勵的額度上限相同。

由以上之數據與分析內容,不難瞭解當前不論是都市更新或危老重建,都面臨相當大的挑戰,甚至可說是舉步維艱,主要原因在於近年雖然政府積極推動都市更新,惟截至目前為止,所面臨的問題依舊層出不窮,例如:

(1)如何強化公權力與公信力。

(2)容積獎勵與回饋。

(3)建立估價權威性。

(4)共同負擔費用疑慮。

(5)代拆爭議處理機制。

(6)建立代理實施者制度。



(7)信託與抵押混淆不清。

(8)稅賦議題。

(9)負債疑慮議題。

(10)如何置入「以房養老」概念等,都還有待中央與地方政府共同研擬有效的配套措施。

其次,如再由附表全國危老重建計畫受理數及核定案件數之統計資料,六都重建計畫核定數合計447件,占總核定數487件之92%,由此可知因地制宜,兼顧北中南不同市場特性之整體都更政策擬定之重要性。

此外,如再由危老重建偏多之小坪數產品規劃的諸多潛在缺點加以檢視,例如單價偏高、公設比偏大、2+1房、夾層、換屋轉售不易等因素,抑或就室內實際使用空間逐一檢討,當可發現不少近年推出的小坪數「鳥籠建築」,一般購屋者常因預售而無法辨識其間之潛在缺點,直到交屋時才恍然大悟,甚至不惜興訟,殊為不值,以下再將其缺點分別列述,以供參考。

1.基地狹小,以外接待方式售屋,購屋者不了解周圍環境實際狀況。

2.無法真正了解鄰棟間距。

3.單面採光,通風不良。

4.公設比往往超過40%。

5.二次施工,1+1房不具實際居住效益。

6.無尺寸標示,無法真正了解家具配置與室內動線。

7.三位一體,客廳與餐廳共用,廚房與餐廳沒隔間,不合乎居家實際需求。

8.工作陽台狹小,無法兼顧空調設備、洗衣機、熱水器之擺置與晾曬衣物需求。

9.廁所沒開窗。

10.機械車位,車輛進出不便。

由以上之分析,當可充分了解危老條例修法,延長時程獎勵並新增規模獎勵,對於居家舒適性與都市景觀之貢獻為何。

http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=23584646020&AType=1

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