都市更新條例自1998年11月11日公布實施,「都市危險及老舊建築物加速重建條例」(簡稱危老條例),自2017年5月10日公布實施,前後差距十九年。台灣都市更新條例研擬過程有不少係參考日本相關法令制度而來,惟都市更新推動相當緩慢,截至今年3月31日,雖然總數量累計1763件,不過有487件仍在整合中(詳請參閱附表),更何況其中尚有不少係1999年921地震災區之都更建案,尤其原中興國宅震災更新案至今仍在施工中,由此可見都市更新推動之困難程度。

其次,如再由2019第四季三十年以上屋齡合計423萬戶,占全國房屋稅籍總數量476.89萬戶之48.25%,再與全國住宅平均屋齡高達三十年加以對照,當前都市更新的推動迫在眉睫。

有鑑於此,內政部遂積極研擬「都市危險及老舊建築物加速重建條例」補位,並自2017年5月10日公布實施,惟三年來績效依舊不夠顯著,此亦可由截至今年3月31日,危老重建計畫受理743件,核定只有487件見其端倪。

其實,就危老條例推動過程所面臨住戶因從未有過都更或重建經驗深怕受騙而一再延宕時日者比比皆是,以下僅就危老重建常見的錯誤認知,例如「一坪換一坪」或依「戶數」或「樓層數」計算分屋比例的錯誤認知,就足以讓整合機構或危老重建推動師忙得暈頭轉向。

「一坪換一坪加一個停車位,不必出錢」的錯誤認知
─依「戶數」計算分屋比例的錯誤認知

例如早在2012年媒體即報導過台北市位於南港路一段、興東街交叉口西南側,佔地2800坪,所謂首宗一坪換一坪的都更案,並且整合建商還信誓旦旦的宣稱預計2015年動工,2018年完工,當時郝龍斌市長也很希望能夠藉此成為台北市推動「一坪換一坪」都更的第一個示範案例,惟最後卻無疾而終,姑且不論其適法性為何,即使已整合90%甚至95%,只要最後一哩路沒完成,就可能前功盡棄。

其實,有關這一案例備受矚目之主要原因,在於選前郝市府擬以專案方式將原來1.5倍的容積獎勵放寬到兩倍,俾便四、五層樓公寓能以一坪換一坪的方式進行都更,尤其如能按此專案推動,再加上一些小坪數規劃,都更後的戶數就可從原來的127戶增加至430戶,惟卻因此而衍生分屋比例的另一無謂紛爭。

首先,就分屋比例方面,都更戶係以「戶數」,亦即127戶作為計算基準,再按都更完成後430戶計算,亦即以127戶除以430戶,都更戶分回比例僅為29.54%。

惟就實施者角度,理當以「面積」比例計算,亦即實施者依分得8120坪,除以全案樓地板總面積20300坪計算,分得比例僅為40%,亦即全案都更戶與實施者之分屋比例應是「六比四」而非「三比七」。

依「樓層數」計算分屋比例的錯誤認知
─依「面積」計算分屋才是正確答案

其實,有關此一議題在士林「文林苑」都更案也發生過,該案位於台北市士林區文林路556號,基地面積581坪,規劃為43~59坪九十戶住家,六戶店面,98年取得建造執照,卻因不同意戶因素而延宕至105年才取得使用執照,目前每坪售價約80~90萬元。

按文林苑都更案正鬧得滿城風雲時,有一次不同意戶在電視直播節目call out現場不斷指責建商騙人,其因在於不同意戶原係兩層樓建物,經建商規劃為地上十五層,地下三層,共十八層建築,依不同意戶的算法為2:(15+3)=2:18=1:9,也就是應該依都更前後「樓層」一比九比例分屋,建商卻以「面積」計算分屋,因此,誤認為分配比例為原屋主分得比例三,建商分得比例六,建商竟然比屋主多分一倍,據此而認為建商騙人。

 

 

由於此一紛爭發生當時台北市還沒有培訓「危老推動師」,因此,儘管有不少專家學者站在理性角度提出說明,一時之間不同意戶還是反應不過來,導致整個都更進度一再延宕至105年才取得使用執照,殊為可惜。

由於當時曾有律師提出違憲疑義幫屋主打官司,導致沒有主管機關相關人員勇於出面釐清,終致此一由都更衍生而來的錯誤認知一直被沿用到危老重建,所幸兩年來台北市已培訓一萬多位危老重建推動師,相信在最近這一次四月十七日危老條例修法,有條件放寬時程獎勵之後,受理與核定件數一定可以大幅增加。

不過在此還是要再度提醒,畢竟危老重建只能發揮都市更新的補位作用,無法取代都市更新地位,因此,就危老重建此一議題而言,將來必然會出現愈來愈多不合都更要件的小基地建案。

想像一下未來台北市到處林立的瘦長型建物,真希望「十年回首必後悔」的警示不會影響到台北市的市容景觀!

(莊孟翰│理財周刊1028期)

文章來源:理財周刊

 

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