莊孟翰│理財周刊1029期│2020-05-15 
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Q為加速老舊房屋重建,立法院於四月十七日三讀通過「都市危險及老舊建築物加速重建條例」修正草案。請問莊教授,修正之後是否會加速重建意願?讓台灣大街小巷老舊的市容景觀從此煥然一新?並讓民眾的生命財產獲得更好的保障?

A:二○一七年五月十日危老條例公布實施,根據第六條規定,施行後三年內申請的重建計工,得再給予各該建築基地基準容積一○%獎勵規定,依條例規定今年五月九日到期截止。

為降低三年時程獎勵到期衝擊,立法院四月十七日三讀通過「都市危險及老舊建築物加速重建條例」修正草案,將延長五年的獎勵時間,不過,容積獎勵將自第四年起逐年遞減,分別為第四年八%、第五年六%、第六年四%、第七年二%,第八年則調整為一%。

「86421」如何解析?
─獎勵時程遞減至第九年歸零


根據內政部統計資料,目前已核准的危老重建案,約有三九.四五%僅申請時程獎勵及危老容積獎勵;若一次性取消時程獎勵,恐大幅影響整合中重建戶的權益與申請意願。因此,這次修正案調整為施行後第四年起,給予基準容積五%的獎勵,並逐年減少到第九年始歸零,以鼓勵整合中重建戶繼續申請重建。

除延長日期外,修訂條文更新增「規模獎勵」,並「取消合併重建面積限制」,以鼓勵擴大危老重建規模。



刪除合併鄰地面積 釋出獎勵擴大整合
─基地面積400㎡以下占51.83%


依現行規定,鄰地超過危老建築物基地面積部分不得合併重建,將使得重建效益受限,或間接造成畸零地或地籍零碎,根據內政部統計,目前申請危老重建案的基地面積,約有五一.八三%在四百平方公尺(約一二一坪)以下,已超過半數,並且小面積建築基地案件數量有愈來愈多的情形。

另外,為利都市土地整體規劃利用,引導擴大面積規模,這次也檢討刪除合併鄰地面積的限制,增訂危老建築物基地加計合併鄰地面積(加計之鄰地面積,不得超過危老建築物基地面積或一千平方公尺)達四百平方公尺者,給予基準容積二%的獎勵,每增加一百平方公尺,另給予基準容積○.五%的獎勵。

其次,基於公平性考量,新增規定合併鄰地超過一定面積範圍的部分,將不適用容積獎勵及稅捐減免的規定,並明定時程獎勵與規模獎勵,兩者合計不得超過基準容積一○%,與現行時程獎勵的額度上限相同。

枝微末節不解 巨輪難以轉動
─芝麻小事,卻是最大障礙


事實上,筆者對延長時程獎勵並不意外,主要原因在於「100%同意」如同都更整合般曠日廢時,目前單是台北市就已培訓超過一萬位危老重建推動師,並且有很多推動師刻正積極整合重建戶,因此,未來案件數量必然會逐漸增加。不過無論是都更抑或是危老,制定再多的規範,效果依然有限,主要癥結在於推動過程,經常遇到的「枝微末節」障礙多如牛毛,成為巨輪難以轉動的最大阻力。

按台灣都市更新推動之初,擬仿照日本的都市再生計畫,重整台灣老舊建築風貌,惟推動效果不彰,退而求其次轉向危老重建,不過截至目前為止,最大的障礙依舊是整合不易。

「住宅政策」一直是蔡英文總統施政相當重視的一環,二○一七年危老條例通過,為老舊建物重建露出一絲曙光,根據內政部統計數據,截至二○一九年四月三十日,重建計畫受理一○一九件,重建計畫核定五六二件,表面上看來,似乎為都更注入一劑強心針,惟只要仔細檢視一下小基地占比,還是會徒留「十年回首必後悔」的遺憾!



然而,在整合困難情況下,延長時程獎勵真能達到預期效果?恐怕得先解決以下重要關鍵問題,才有可能搬開一些石頭,加速危老重建及都更的可能性。

一、「百分百同意」門檻高,房地價值怎認定?
─店面與住宅權值怎換算?

危老重建首先會遇到的問題就是「整合不易」,依法令規定須「百分百同意」,雖危老重建的面積較都更小,但若以兩棟A、B戶,五層樓公寓的整合規模來看,必須獲得重建同意的住戶多達二十戶,每一戶的條件都不一樣,如為一樓店面具營業價值,其與樓上的權值怎麼認定?

此外,實際推動過程,也有不少七、八十歲的長輩表示,「重建的時間冗長,搬出去不一定能搬得回來」、「對老房子具有特殊情感的因素」,例如起家厝或老夫妻祖產懷舊的特殊原因,讓重建之路在於情於法於理上,都難以勸說解套。文林苑、永春案與五分埔都更案,整合過程抗爭不斷,一拖再拖超過十年,就是最佳例證。

二、缺「合建定型化契約範本」依據
─重建權益怎保障?


不像預售屋買賣具有內政部制訂的「預售屋買賣契約書範本」以及「應記載與不得記載事項」供買賣雙方參考,台北市還不定期抽檢,未來若有爭議尋求訴訟解決,就有依據可資依循。危老重建形同與建商「合建」,等於雙方契約內容自由約定,沒有標準範本參考,並且每一本契約書內容規定都不盡一致,將來一旦出現紛爭,很難直接判定誰是誰非,容易演變成羅生門。

國父紀念館對面「台北麗景」自主都更案完工後還纏訟多年,足為借鏡!

三、一坪換幾坪?數字怎麼算?
─「權狀面積換室內面積」的算法從何而來?




當前想要參與危老重建者,最想知道的就是自「家」價值,一坪能換幾坪?前任台北市長郝龍斌曾提出一坪換一坪,外加停車位又不必出錢方案;現任台北市長柯文哲以公共利益為前提,針對蘭州街斯文里的整建住宅,以「權狀坪換室內坪」首開先例,讓後面跟進重建者都想以此為例,皆期望能依此辦理,而讓危老重建推動師整合之路變得更加窒礙難行。

四、景氣與房價,權值怎麼算?
─整合期間房價變化怎預估?


台灣房市景氣高低起伏,都更整合動輒七、八年,危老重建至少也得三、四年,同樣曠日費時,期間市場景氣變化莫測,很難預估完工後的房價,以作為找補或多餘面積出售抵償工程款之依據。另外,房價又牽涉造價,進而影響到共同負擔比例與分屋比例,環環相扣,重建期間與市場景氣,無形中又增加了都更、危老的不確定性,讓執行過程難度倍增。

五、重建變負債?
─自償性難題怎麼解?


從房價、造價、共同負擔比到分屋比例,最後又影響到「自償性」與完工結案問題;倘若產品定位無法正確預估市場趨勢賣不掉,甚或如同台北市東、西區房價差距,一旦賣不到好價格,餘屋滯銷,無法補足成本,屆時重建後反可能攬上兩、三百萬負債,這些都是當前危老重建戶考慮再三的焦點所在,也是法令制度最難兼顧的死角!

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