2020-05-16
作者: 胡偉良

 

▲(圖/攝影組)

土地永遠是華人千百年來不變的情懷,這種情懷是發自骨子裡面的一種熱愛,任何東西都無法取代。千百年來,華人無不為擁有一份恆產而孜孜奮鬥一生,寧願自己少花一點,也要為兒女置辦一份家業和房產。

這種情懷所產生的需求催生了華人社會的房地產產業繁榮,同時也讓房價變得高不可攀。房地產經過二十多年的高歌猛進,已經嚴重畸形,到處是鋼筋水泥、高樓大廈、社區林立,房子已經開始出現過剩,房市的買賣關係已經發生了根本性的變化,已經到了一個新的轉折點。所謂物極必反,現在無論是開發商還是炒房、囤房客,都能感受到房市的寒意。

為了剝離房地產的金融屬性,政府推出了囤房稅、實價登錄、房地合一、及金 融管制等打房措施,希望將投機炒 作趕出房市;伴隨著國內近年來低迷的經濟情勢,民眾實質收入不增,賺錢變得越來越困難,房市需求嚴重不足,人人都在觀望。更關鍵的是:經濟前景不佳、民眾所得停滯、國內消費市場出現了萎縮。

如今,抑制炒房的一些稅制更讓炒房的暴利不再,炒房這種行為已經變得越來越少,房價逐漸重回理性。

以前只要房地產行業出現週期性的變化,開發商就會死扛房價,因為他們知道,扛過房價過後,房價還會繼續有更多上漲。而房價如果下調,人們買漲不買跌的心理就會作祟,越是降價就會越賣不出去。而二手房主也會死扛房價,因為只要房價的上升趨勢繼續,死扛一下換來後來的大幅增長,何樂而不為呢?

不過,現在房價處於下行通道,開發商的資金壓力逐漸加大,不少開發商為了儘快回籠資金、避免流動性枯竭,已經不再去死扛房價,有些開始進行降價促銷。但降價並不是你想降就能降的,首先你得面對炒房客或者已經買房的那部分人圍堵的壓力。  

當然,現在大部分開發商和炒房團還在死扛房價,很多二手房根本就是有價無市,但隨著時間的推移,這些開發商和炒房團還是很難長期撐得下去。畢竟,現在房市買賣關係已經發生改變,由以前的賣方市場轉變為買方市場,急於賣房的人越來越多,而願意接手的人卻越來越少,再加上實體經濟疲軟,人們收入增長停滯,持有房屋待售的壓力會越來越大,屆時的二手房將會越來越難出手。

或許,仍有部分炒房客和開發商會不甘心自己手中的房子價格“縮水” ,而決定死扛房價,那麼會有什麼樣的結果呢?

首先對於政府來說,保持房價穩定是政府樂意看到的,畢竟房價大幅下跌會對經濟會產生極大的衝擊,還可能會觸發嚴重的金融風險,而保持房價穩定則可以讓地方政府有一份相對穩健的財政收入。但房價一直處於高位危害性也是非常大的,保持高房價可能會導致嚴重的經濟危機,危害性不可忽視。

對於房地產商來說,死扛房價就意味著房屋週轉變慢,資金回籠困難,再加上維持房價需要支付沉重的財務成本,大開發商還可以扛一下,小開發商只能等著倒閉或被收購了。

對於實體經濟來說,房價處於高位,通過炒房就能賺到錢,誰還會去幹吃力不討好的實體經濟?各路資金都跑去炒房了,實體經濟缺乏資金支援就會慢慢變得空心化,一旦房地產出現消退潮,經濟很可能會面臨衰退。

對於購房者來說,維持高房價就意味著購房者要在自己的收入中拿出很大一部分來還房貸,生活成本上升,使得人們不敢生育,人口出生率大幅降低,消費方面支出被壓縮。一旦消費被壓縮,又會使經濟增長疲軟,人們收入減少,買得起房子和還得起房貸的人也會減少,形成一個惡性循環。

由此也可以看出,房價保持在高位,死扛不降,不僅不利於國家穩定,也不利於房地產商提高周轉率,更不利於實體經濟的發展以及個人生活水準的提高。此時房價本該是穩中有降,保持一個相對均衡穩定的空間內,只有這樣房地產市場才能健康發展下去。

(本文由「胡偉良博士」授權提供)

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