文/徐佳馨-2020-05-19 20:00:00

▲蔡英文總統第二任期的房市政策,備受外界關注。(圖/NOWnews資料照)

時間很快,轉眼就到了520總統就職典禮。

相較於第一屆任期對住宅政策討論到風風火火,第二屆在選舉之初,兩黨候選人對住宅政策的著墨並不多;一方面是住宅政策講起來嗨,但冷靜想想,會發現砸錢多、成果慢;另一方面是,住宅政策雖然千絲萬縷,可是多數複雜性高,能靠著公權力著墨的並不多,現階段包括不動產市場健全、社會住宅、租賃市場以及危老重建等政策,也約莫含括大多數痛點,在朝在野都很難再有突破。

關鍵在於做得夠不夠到位與有感而已。

也難怪,很多民間團體質疑「房市資訊透明化」是跳票第一名。

民間團體如此憤慨,說來也是當初修法後能讓價格透明的滿滿期待落空。到最後,預售屋依舊無法在銷售期間揭露,門牌照樣去識別化,加上租金也只有房仲成交的登錄資料,這些承諾在上一屆任期期間都並沒有給足交代,在這個結果下,說起來容易的「不動產市場健全」,想好好執行,必然還有一大段路要走。

另外一個老是被拿來嘴的,就是8年20萬戶的社會住宅。

如果和當年大家以為的「興建」,顯然是注定跳票,後來因為實際執行上有難度,採取「興辦」方式以為折衷,將政府直接興建12萬戶,輔以包租代管的8萬戶,分成兩階段勉勉強強達標,這當然引起很大的不滿,但在筆者看來,政策從「興建」轉為「興辦」卻是務實的作為,一個是蓋房子成本高,以輕資產方式營運,就不會讓太多的社福資源被排擠,另一個是台灣長期南北發展不均,加上少子化趨勢不可逆,硬要達標讓窮鄉僻壤蓋上大量社會住宅,可想而知日後也是個債留子孫的禍害。

不過,數量歸數量,8年後即使20萬戶社會住宅順利達標,難題才正開始,即使短期沒有競爭者,可是如何能兼顧優質管理與財務自主,對於經營者來說會是極大挑戰。

相較之下,租賃市場就獲得比較好的對待。

雖然租賃黑市依舊,但租賃專法已經通過,好歹也是一個交代,只是結構性的幾個問題,包括房租無法全面揭露,稅負如何在兼顧公平正義和房東心態上取得平衡?以及長年處在灰色地帶,卻能提供租屋供給的頂樓加蓋、隔間套房,到底要怎麼處理等等,每一個都是燙手山芋,也或許是這樣,責難沒有那麼多,只是在宣示「租屋元年」後,如何透過法規讓租屋市場能與時俱進,還有漫漫長路要走。


那麼多政策表現似乎都還有進步空間,也讓危老重建更顯得一枝獨秀。

除市場上對老屋開發出現更多可能想法外;受惠於時程獎勵即將落日的激勵,案件數噴發,加上重建計畫核准後,限180日內申請建造執照,得延期一次,等於業主只要啟動危老重建計畫,一年內就有機會拆屋,也讓近年危老改建成為大亮點。雖說學者仍質疑危老政策讓基地面積小與戶數少的問題更難解,不過市場積極買單,某一程度上也是用行動表現對政策的高度認同了。

說了那麼多,或許有人會問,那麼,在這樣的氣氛下,未來房價會跌?居住正義能有解嗎?

殘忍的是,政治人物們高喊「居住正義」與「高房價」的同時,在市場那麼滿的熱錢和那麼低的利率下,想來應該是沒救也沒解了。

●作者:徐佳馨/住商不動產企研室經理

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