2020-05-19

張宏業 特許測計師、中國房地產估價師

筆者連續地分析新冠疫情對住宅物業市場的衝擊,不少朋友要求我對工商舖物業的未來演變分享,期望本篇可以滿足他們的剛需。疫情下的本地工商舖物業市場只能用「慘淡」來具體描寫!

綜合中原和美聯工商舖代理資料,首季工商舖只有約600宗買賣,按年大跌約四成,成交額僅剩下100億餘元,對比去年第四季的成交數量和金額的783宗和153.98億元,分別再跌逾二成及三成。翻查本港物業市場歷史,不難看見首季宗數創歷來17年按季新低,相比2003年沙士、2008年金融海嘯、2013年工商舖加辣條例實施,及2019年起升溫的修例風波時市場更加低迷,且首季缺乏大手成交紀錄。

踏入四月,整體工商舖市場仍未見有起色。根據中原工商舖代理統計,截至4月28日,工商舖暫錄約175宗買賣,按月跌約23%,總金額約51.93億元,按月微升約3.5%,主要受惠於疫情放緩引發數宗逾億成交。如果疫情開始受控,工商舖物業投資和租賃氣氛有所持續性復甦,則預料5月份起租售交投明顯好轉。

舖位租金受到重挫

受到修例風波引發社會運動和新冠肺炎疫情的雙重打擊,本港零售物業是被打擊得最重傷的種類。立刻顯現的數據是今年首季空置率大幅攀升,而且核心區舖位租金按季再下跌15%至20%,是近年最大單季跌幅。如以最核心的貴重購買地段比較,舖位租金從最頂峰時到現在已下跌不少於40%,原因是可以支付最昂貴租金的租戶如手機、珠寶/手錶、名貴手袋/衣服等等流失大部分顧客/遊客,使這些業主只有大幅降租去尋找租客。再碰上新冠肺疫爆發,香港政府實行暫時「封關」,且推行嚴厲的「限聚令」,令到本港高檔消費品市場步入寒冬,核心購物地帶晚上漆黑一片,吉舖處處,人流稀疏!店舖業主多是持貨能力較強,唯有先平租不平賣。

反觀民生區店舖,新冠肺疫把市民留在本區消費,且眾多集團式或中小型食肆轉型加盟外賣平台或建立個別/聯店外賣網站,於「限聚令」未完全解封前「活命」之途。其實新冠肺疫對市民的外出用餐行為會起着較深厚影響,家庭式聚會減少且盡量統一周末和大節日、朋友式聚會固然減少次數和相聚人數、商務見面影響較輕微因多於中午舉行。

護老院逆市大擴張

3月份本地零售額急瀉42%,只有超市貨品銷貨值上升16%,不少家居店和超級市場已伺機承租民生區較大店舖,日資大型連鎖雜貨店驚安之殿堂繼續進軍各區,繼尖沙咀及荃灣西後再租下中環皇后大道中100號和百德新街22至36號五層舖位,共享有超過65,000平方呎!香港已步入「老齡化」社會,安老和護老服務需求有增無減。不少護老院逆市租用原是大酒樓的樓上店舖,也是店舖「淡市中奇葩」。

預料新冠肺疫全球經濟打擊總要數年才可恢復,網上購物和外賣食品由輔助位置走到台前,零售/餐飲企業未來着力投資開拓網絡銷售渠道,對實體零售面積需求有下跌趨勢。「野貓式」的商場示威活動會令大型商場添加經營壓力,短期內旅客被封關拒諸境外,各大型商場尤其核心區的必須重新定位,如加重體驗式的購物活動,吸引本地市民重臨商場等等。

辦公室需求趨大減

至於辦公室市場,新冠疫情和中美貿易戰爭執對商廈需求短線下跌,極少出現跨國和祖國機構擴充或進軍香港,商廈吸納量/各區租金難免下跌,尤其是核心區之中環/金鐘/尖沙咀。不過更加重要是機構與辦公室結構需求或模式的改變。新冠肺疫提供「家中辦公」演習的良好機會,利用先進科技令員工開視像會議和網上傳送文件/訊息,足以證明「家中辦公」效率不會遠差於傳統上班。

大中型企業進行中長線運營計劃中,開始考慮減少員工每周上班日數,如一周返3至4日公司,所需辦公室樓面面積便可大幅減少二至四成,彈性上班員工可以只提供非固定位置群組。如果未來不少產品會善用網絡渠道推廣,銷售人員不多走到顧客地區內,未來核心區的單一銷售中心會被「打散」分佈於各主要地區,如香港東西、九龍東西及新界中東西租用較細的乙級辦公樓「面談」之用。相對而言,由於新冠疫情促使網絡推廣「大行其道」,企業會減少和打散辦公室面積,核心區辦公樓租售價值難免受害!新冠肺疫對工商舖物業造成短暫衝擊,但是正引發消費和上班模式的長久性改變,後者才對物業市場產生深遠影響。不論業主、租客、機構投資者必須分析自身特點,對物業和公司具體分析,才可譜出未來持續擁有和運營藍圖!■ 題為編者所擬。本版文章,為作者之個人意見,不代表本報立場。

 

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