莊孟翰│理財周刊1030期│2020-05-22 
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二○一九年,寶佳機構推案量一二三五.六億元蟬聯冠軍,相較於第二名興富發建設六八九億元,第三名冠德建設三百六十億元(詳請參閱附圖),差距很大。

這一驚人數據透露什麼玄機?可分為兩部分來探討,首先,究竟有沒有炒作嫌疑?其實,任何一次房價上漲,難免都會有炒作話題,雖然二○一五年之後房市即逐漸呈現跌價趨勢,惟自二○一八年美中貿易戰以及台商回流之後,還真出現了不少利多話題。

首先,台北市可供建築用地很有限,尤其精華地段建地愈來愈少,房價下跌不易尚可理解,至於其他縣市愈來愈多的推案量,難道建商都那麼樂觀自信?

二○一九年首見建商推案量超過一千億元,該機構二○一八年銷售約八、九千戶,二○一九年銷售超過一萬戶,主要原因在於旗下數十家公司遍佈全台,並且大都是毛胚交屋,房價便宜策略成功。

至於有些上市櫃公司挾著長期建立的品牌信譽,售價雖高,仍有固定客群,主要原因在於區隔產品定位策略成功。



全球經濟普遍衰退隱憂逐漸浮現
─V型、U型或L型走勢的隱憂


目前全球經濟普遍衰退,甚至有經濟學家直言,美國三十年經濟卻被六十天疫情擊垮,台灣因美中貿易戰再加上轉單效應,雖然目前看來還好,惟無薪假也已超過二萬一千人,因此,今年下半年與明、後年可就不容掉以輕心!

尤其最近國際報導,總認為這次疫情對於經濟的傷害遠比大蕭條與九一一還要來得嚴峻,此外,更有不少經濟學家在探討未來幾年全球經濟走勢究竟是V型、U型或L型,尤其是在歐洲疫情還沒結束情況下,一般咸認U型可能性最大,惟無論是大U或小U,其對全球或外銷導向的台灣影響必然極為深遠。

另外,根據經濟部發布資訊,台商持續回台投資,三大方案累計超過新台幣一兆元,由此所衍生的商辦、廠辦價格漲勢,連帶住宅市場也出現不少炒作行情,而這也正是當前不少重劃區與交通建設題材頻頻出現炒作話題之主要原因。

高股息與低利率的後遺症逐漸浮現
─超低利率對房價隱憂備受關注


長久以來,台灣一直存在高股息、低利率,尤其連續十年股利都很高,二○一八年與二○一九年都高達一兆四千億元,十年加總約十兆元,有些公司盈餘暫存海外,例如開曼、維京群島,日後再伺機匯回,此一情勢對於房價潛在壓力的確很大,所幸有房產稅把關,否則真不知房價又會怎麼飆漲!

資金行情帶動房價
─量微增價緩漲


二○二○年三月,五大銀行(台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀)購屋貸款利率更降至1.593%新低點,並且一年期存款牌告利率僅0.77%,一個月期存款牌告利率更低至0.35%,十年期中央政府公債次級市場利率也僅0.53%,在此情況下,充分顯示市場資金出路的另一難題,恰巧此刻又逢台商回流可供炒作之房地產購置與投資議題,終致房市再度出現「量微增價緩漲」情況。

最近竹科、南科周邊房地產都賣得不錯,尤其是好地段建案,只要比照竹科模式,都很容易完銷,只是目前已經衝過頭的供給量,將來又該何去何從?更何況最近竹科也已出現銷售遲滯情況!



其次,貧富懸殊越來越嚴重,尤其越是往AI、IoT產業方向發展,中產階級還好,下階層的薪資所得就很難大幅提升,影響所及,首購坪數也越來越小,室內實際使用空間局促不堪,更甭論生活品質。在此情況下,豈容投機炒作再度帶動房價?

至於當前市場存量那麼大,推案量又那麼多,為什麼各地都還繼續大量推案,今年三二九檔期因疫情延燒普遍不被看好,惟其後疫情逐漸獲得控制,五二○之後則又大張旗鼓大肆推案,因此,一般預期即使未來疫情長期控制,房市景氣研判仍應審慎為宜,此一議題之所以備受關注,亦可由疫情延燒期間各地建商陳情希望建照延長兩年見其梗概。因此,今後整體房市最大問題仍在於如何去化大量餘屋!

此外,另一值得關注的議題,便是近年餘屋大量增加的區域,例如一些重劃區,多年來一直被點名的新莊、淡海、林口、鶯歌等地,以及最近新北市的央北重劃區之價量,必然備受考驗!

 

有關最近景氣走勢的資訊,建議除住展雜誌定期刊載的推案量,例如二○一八年與二○一九年北台灣推案量都超過一兆元,惟銷售率約僅46%;另外,一般較少提到的國泰房價指數,2018Q1~2020Q1之議價率介於13%至16%之間,並且三十天銷售率亦僅10%到14%,由此不難了解未來市場走勢依舊有一段艱辛的路要走!

至於另一最敏感的景氣觀察重點,除小坪數占比太高之外,銷售率是否超過50%以及議價空間有沒有歸零等,都是不容忽視的重要指標!

http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=23619677640&AType=1

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