莊孟翰│理財周刊1030期│2020-05-22 
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Q歷年都市更新核定每年平均約40案,2017~2019年則分別增加為77案、77案與102案;危老條例自2017/05/10公布施行以來,2018年申請136案,2019年433案,顯然危老重建案量要比都更來得多,尤其近來主管機關一再發布2018年與2019年這兩年都更核定與危老重建之合計數分別為433案與535案訊息。請問莊教授,未來主管機關是否會據此「績效」而只著重加速推動危老重建?

A:4月17日立法院三讀通過「都市危險及老舊建築物加速重建條例」修正草案,將原本今年5月9日到期的10%時程獎勵延長五年並逐年遞減,期望民眾能因此及早申請重建。時程獎勵的「86421」條件相當複雜,再加上退縮、耐震、智慧建築、綠建築、無障礙等獎勵值(詳請參閱附表),或許建商、建築師在規畫設計時都還因為不同基地條件案例傷透腦筋,對一般民眾而言,是否真能了解當中盤根錯節的諸多關鍵問題,而加速重建速度?

擇優議題大惑不解
─「86421」會不會是個障眼法?


為什麼「擇優」這一選項會有那麼多重建戶百思不解,雖然擇優原意主動權在重建戶,亦即全案整合完成能夠爭取到多少容積獎勵,所有重建戶都能雨露均霑,既然如此,為何還會有擇優問題?主要原因在於整合期間合建協議書係按個別條件逐戶簽定,根據簽署的時間差異,若是兩三年才整合完成,可能一開始是以六比四的比例分配為基準,但未來市府核准的獎勵較多,抑或房價攀升,就有機會提高分屋比例,而得以選擇較好的條件,例如六二比三八或七比三的比例。雖然大家都知道法令制度設計愈明確、遊戲規則愈簡單愈好,最好是一般民眾一聽就能懂,惟就事實現況而言,顯然無法這麼簡化的一語帶過!

因此,既然危老重建係屬合建,一般民眾最直接的反應就會回到「一坪換幾坪?」的老問題;危老重建推動師該如何回應?誰敢保證「86421」不會被重建戶視為分屋條件差異的障眼法?

400㎡以下基地,約佔51.83%
─即使五臟俱全,使用機能未必完備




危老重建雖然申請案件數量快速增加,主管機關為求「績效」卻未警覺眼前所面臨最大的問題─「基地面積」過小。根據內政部統計資料,申請危老重建的基地面積,四百平方公尺(121坪)以下,約有51.83%。眾所皆知,太小的基地面積,絕對蓋不出像樣的建築,雖說台北市精華區域的蛋黃地帶,再小的建案總還是有人願意買單,不過,再怎麼規劃設計,使用機能還是不會變好,更甭談「麻雀雖小,五臟俱全」。當前主管機關輕忽「危老小面積建案」的缺失,未來狹長或奇形怪狀的小宅到處林立,市容景觀必然面臨嚴峻考驗。

即使這次「都市危險及老舊建築物加速重建條例」修法刪除合併鄰地面積,釋出獎勵以擴大規模,雖然預期會有一定的效應,惟歸根究柢,最關鍵的問題還是卡在「整合不易」。過去筆者曾多次應邀出席立法院都市更新公聽會,也曾多次提出建言,並且一再強調整合不易的關鍵癥結,但政府官員大都不太重視這類小問題,也鮮少主動檢討其間細節,只注重都更、危老申請獲核定案量多寡,這就是當前整體都市更新政策為何總是跟不上設定目標背後的真正原因。

無論是都更、危老,甚至社會住宅、包租代管,筆者再三強調要從「小細節」中找出大問題。2016年,為實現居住正義,主管機關提出八年二十萬戶的社會住宅政策,其中十二萬戶直接興建、八萬戶包租代管,如今四年過去,直接興建包括既有、新完工、興建中及待開工合計38,125戶(截至2019年4月),包租代管僅完成7,453戶(截至2019/04/30),當初主管機關美其名為挹注四千億元,其實只是協調融資貸款而已,當前各地方政府莫不負債累累,哪還有餘力舉債大興土木。

同樣的問題不斷重複上演,當今都市更新績效不彰,擬以危老重建補位,表面上申請案量急遽增加,惟就市容景觀而言,卻是一大敗筆,未來究應如何重新回到都市更新正軌,勢必還有一段很長的路要走!

http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=23620200500&AType=1

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