2020-05-25 21:40任性出版 節稅的布局
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圖片來源:pixabay
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一對小夫妻婚後買了一棟房子。買房子時繳了契稅,之後每一年都要繳房屋稅及地價稅;3年後他們生了孩子,覺得房子太小要換大一點的房子,於是賣房子時要繳土地增值稅、房屋交易所得稅或房地合一稅;訂定買賣契約要貼印花,課印花稅。

後來,他們又買了一間房子時要繳契稅。當兩人年紀漸長,決定把其中一間房子贈與給小孩,繳了土地增值稅、契稅及贈與稅。最後這對夫妻離開人世,把房子傳給小孩繼承,小孩繳了遺產稅後,全部房子歸小孩所有。

從取得房子、擁有房子及賣出房子等各個階段,這些和房子有關的事,都離不開稅。

不動產的各種稅負有規定課稅的對象及課徵的時機:買屋時要繳契稅,當你持有房地產的那刻起,每年要繳土地的地價稅及建物的房屋稅;當賣出時,土地要繳土地增值稅,房屋要繳財產交易所得稅;進行房地產交易時,簽訂的契約要繳印花稅,交易產生的所得要繳個人所得稅:

如果是用不動產來作資產傳承,贈與房地產給他人時,要課贈與稅以及土地增值稅,而被繼承的房地產則要課遺產稅。如果是營利事業交易的房屋,要再多繳營業稅(見圖表4-4)。

 
 

 

特別提醒,房地產的交易產生的所得,可能會因適用房地新制或舊制之規定,而要繳新制的房地合一稅,或是繳舊制的房屋財產交易所得稅(舊制土地交易所得免稅),我在後面會詳細介紹。

你的房屋稅率是多少?

過去幾年房屋稅制的變動有開徵豪宅稅,以及調高房屋稅稅率、核定單價及地段率等,其中房屋稅稅率會依照不同用途,適用不同稅率。

針對住家用稅率,如果是自住房屋,而且無出租,並限制本人、配偶或直系親屬實際居住使用,加上本人、配偶及未成年子女全國合計3戶以內,適用最低房屋稅率1.2%;而供其他人住家用房屋稅率最高為3.6%,這些視各縣市規定而有所差異。

以臺北市為例,若同一人持有3戶以內,而且符合房屋自住使用的規定,稅率1.2%;持有非自住之住家用房屋,在2戶以下者每戶適用2.4%,持有3戶以上者每戶適用3.6%(見圖表4-5)。

 
 

 

房屋稅的計算公式如下:

應納稅額=房屋課稅現值×稅率

不動產持有稅,繳得比汽車牌照稅還少?

據聞歌手周杰倫所住的臺北市中正區豪宅「元大一品苑」,一戶市價約1.3億,而每年他繳的不動產持有稅是5.4萬。他同時也有許多跑車,當中有一輛4,400 CC的汽車燃料費和牌照稅,每年都要繳5.7萬,這樣看下來,他繳跑車的稅比房子還多。

看到這則新聞後,我驚訝的叫一個朋友拿出他的稅單來比較看看,果真發現汽車的持有稅比房子的持有稅還高。

朋友拿出一棟臺北市文山區、市價2,100萬、42坪的房子所繳的房屋稅單、地價稅單。計算下來,他每年所繳的房屋稅是3,754元,加上地價稅2,460元,合計每年不動產持有稅是6,214元。接著再除以房子的市價,可以得出實質稅率是0.03%,其計算如下:

不動產持有稅=3,754+2,460=6,214元

實質稅率=6,214÷2,100萬=0.03%

同時,他有一輛2,000 CC的汽車,每年要繳汽車牌照稅1.12萬,還有一間在美國堪薩斯城(Kansas City)市價30萬美元(按:約新臺幣900萬)的房子,每年財產稅約付4,000美元(按:約新臺幣12萬),得出實質稅率是1.33%,其計算如下:

實質稅率=4,000美元÷30萬美元=1.33%

從以上3個數據來比較,可以得知他養車比養臺北市房子的稅金還貴;另外,他在美國的房子也比臺北市的持有稅高出很多,實質稅率相差竟然高達44倍!這樣看下來,你覺得美國稅局(Internal Revenue Service,簡稱IRS)厲害還是臺灣國稅局厲害?而這也是為什麼政府近年來,不斷調高公告地價或房屋評定現值的原因之一,因為不動產持有稅的課稅基礎,就是公告地價或評定現值。

想住大房子,請繳豪宅稅

根據2017年11月實價登錄最新資料,皇翔建設位於臺北市臨沂街的豪宅案「皇翔御郡」,拆算車位後,最新2樓每坪成交價為120.9萬,單價較當初開價打了6折。但值得注意的是,該案總價為7,988萬,僅差12萬就會到達要課豪宅稅的8,000萬總價門檻,加上車位價格偏高,這顯示了買方在購屋時,可能有想避開被課豪宅稅的考量。

豪宅稅是什麼?以往由於高級住宅與一般房屋課稅之評價標準相同,高級住宅較鄰近一般房屋的房價貴很多,其稅負明顯偏低,因此政府為了促進租稅負擔合理化,更真實反映高級住宅應有的房屋評價及稅負能力,同時防堵高所得者透過購置高級住宅,規避遺產及贈與稅,期使課稅更趨公平合理。於是從2011年7月1日起,高級住宅加價課徵房屋稅。

依照國稅局的定義,什麼叫豪宅(高級住宅)?那就是,房屋為鋼筋混凝土以上構造等級,用途為住宅,經過按戶認定房地總價在8,000萬(含車位價)以上者,就認定為高級住宅。

有鑑於此,從2017年7月起,豪宅稅加價方式有以下兩種:

1. 在2001年6月30日以前建築完成的高級住宅:

因適用原房屋標準單價,仍按該棟房屋坐落地點之街路等級調整率(以下簡稱:路段率)加價核計。

例如原標準單價為5,080元,依路段率200%加價方式調整後,該高級住宅的標準單價為每平方公尺1萬5,240元(5,080元×﹝1+200%﹞)。

2. 在2001年7月1日以後建築完成的高級住宅:

因適用2014年7月起新標準單價,自2017年7月起,改按固定比率120%加價。例如高級住宅適用新標準單價每平方公尺1萬3,200元,依固定比率120%加價方式調整後,該高級住宅之標準單價為每平方公尺2萬9,040元(1萬3,200元×﹝1+120%﹞)。

從上可知,豪宅稅管制至今仍未解套,高端客戶房屋持有稅成本將差到1.2倍之多,讓許多買家在購屋總價上希望盡量壓低在總價8,000萬以內,希望減輕持有成本的壓力和差異。

本文摘自任性出版的《節稅的布局(2020年版)

作者:胡碩勻

信達聯合會計師事務所所長、台灣創速加速器合夥人暨財務長、圓子夢創辦人,人稱圓夢會計師,擁有國際會計師與臺灣會計師證照,同時為國際認證理財規劃顧問CFP、經濟部中小企業處榮譽會計師,曾任中華民國會計師公會全國聯合會智庫服務委員會委員。

 

 
 

 

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