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降息讓房貸利率下調,但自住客想買房恐面對更多問題。(圖/中時資料照)

降息讓房貸利率下調,但自住客想買房恐面對更多問題。(圖/中時資料照)

因應新冠肺炎疫情對經濟衝擊,我國央行在今年3月降息1碼,這也是睽違4年來首次調降利率,更打破「彭淮南防線」,有些人認為,這樣房貸利率跟著調降,是否民眾離自有房的夢想更進一步?對此,房地產學者章定煊在臉書發文指出,自住客面對包租兼囤房炒房公,將面對更劣勢的情況。

央行3月降息1碼(0.25個百分點),重貼現率由1.375%調降至1.125%,打破央行前總裁彭淮南的在2008年金融海嘯時的寫下利率低點,創下史上利率最低點。

章定煊表示,一般外界對於利率如何影響房地產的理解,都是用每個月增加或減少多少利息來看,所以無法理解每個指增加或減少1000元、甚至是幾百元的利息,對房價刺激為何這麼大,因為大家都忽略了包租公真正的計算方式。

章定煊以先前富邦人壽砸282.87億元標下大南港土地為例:不假設其他因素,若收益率目標為2.8%,若貼著最低收益率2.095%出價,年收益計算為:282.87%*2.8%=7.92,再照著2.095%出價,就可以出到7.92/2.095%=378.04億,比原先標價遠遠多出100億。

以不考慮房價複合成長率,假設每年房租淨收益20萬,每年的折舊費用抵扣租金成長,所以租金淨收益可以維持不變。一般購屋為自備款3成、貸款7成,年初時,定存利率約1.370%,房貸利率約1.98%,加權資金成本率為1.6737%;2020年3月定存利率0.815%、房貸利率1.59%,加權資金成本率為1.2842%。若假設報酬率為資金成本率提高1%,就會從2015年的2.6737%,來到現在的2.2842%,直觀來說對房價影響不大,但若從先前的出價邏輯來看,2015年出價748萬,2020年則是來到876萬,價差來到128萬。

章定煊指出,一個人的資金成本率越低(也就是閒錢太多),預期房價成長率越高,要求的報酬率越低,出價也會相當驚人,並總結3項重點:以目前低利率利率再調降1~2碼,對房價有很大刺激;當高資金成本率自住客,對上低資金成本率包租兼囤房炒房公,將處於劣勢;投資房是選擇要考慮許多變數,包括資金成本率、預期房價成長率、要求報酬率、房租成長率、折舊率。

文章來源:章定煊臉書
文章來源:越夯地方死越慘! 專家警告2類房產爆逃命潮

(中時電子報)

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20200527003753-260410?chdtv

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