2019/09/24 05:00

最近總統大選,過去長期10大民怨之首的「高房價」再度引起重視,我進一步提出台灣長期房市「三高」(高房價、高空屋率、高自有率)的不合理、矛盾與問題嚴重。當今執政者及各總統、政黨立委候選人必須嚴肅面對三高困境,特別應將「高房價」列為當前選舉的重要議題(Agenda),提出解決對策並確保能夠積極落實,以作為選民投票的重要觀察指標。
然而有些政治人物擔心,因為台灣有8成以上的房屋自有率,若房價下跌,大部分民眾的資產縮水,反而會引發民怨。但是8成自有房屋有6成以上只有一間房屋,房價上漲表面資產增值,但實際上房屋越來越老舊,無法賣屋換新屋(因為新屋上漲遠高於舊屋),個人最近必須要賣2舊屋加上第3屋抵押貸款才能換新屋,親身感受特別強烈。高房價對一殼蝸牛反而是輸家,只有那些極少數的多殼蝸牛,才是贏家。
另外,政治人物配合建築業者說法,認為房地產是火車頭產業,高房價是總體經濟繁榮的表象,若是房價下跌,將影響房地產相關行業,總體經濟將面臨衰退。殊不知台灣長期經濟停滯,貧富差距越來越擴大,即是台灣過度投資房地產所致,不但空屋林立、浪費資源、社區品質惡化,更造成其他高科技乃至傳統產業資源都被房地產所排擠,反成為台灣阻礙經濟發展的根源,更別提學術界早有實證研究說明,台灣房地產絕非火車頭產業。

影響極少數多殼者

面對高房價政府與政治人物又應該如何真正嚴肅面對?根據個人30多年長期教學研究,並在歐美日等國際長期訪問交流的學術經驗,同時也曾有機會在中央營建署國宅組及台北市副市長的實務經驗,深感台灣房市在「大市場、小政府」的背景條件下,惟有針對高房價的關鍵問題,優先處理,積極面對,才能逐漸化解困境。
個人明確簡要的提出下列「房市三箭」,以為政府、政黨及相關政治人物的參考與回應:
(1)健全房屋市場機制,嚴懲欺騙行為,落實實價登錄2.0。(2)抑制房市投機炒作,落實「囤房稅」,並大幅降低非自住的房貸成數。(3)整頓租屋黑市,加強租屋資源及協助,包括租金補貼、包租代管、社會住宅等。
其中有關「囤房稅」特別關鍵,最近更引發一些正反爭議,有些人認為不易執行,有些人認為沒有效果,容我特別矛以釐清。
首先,「囤房稅」並不是「空屋稅」,前者是針對多殼蝸牛非自住房屋課徵累進稅率,並無認定與執行上的困難;這和空屋必須要確認無人居住使用課稅,完全不同。若有人想利用人頭避稅,其成本風險極高,未必划算,何況台北市早已施行且執行成效良好,可為借鏡。
其次,囤房稅只針對極少數多殼非自住房屋課徵累進稅,完全不影響絕大多數自住房屋的居住使用,在政治上,特別在選舉當前數人頭的情況下,絕對具有政治可行性。若能確保中央明確立法,以避免選後地方不願落實應是關鍵。
第三,囤房稅只針對少數非自住房屋課稅,有人認為影響房價不大,不會有效。然而,從過去台北市2014年實施的成效來看,台北實施囤房稅後,房價立即明顯反應下滑,而且是從蛋黃區豪宅開始,非常有效,這和以往房價從新北蛋白區率先下滑完全不同。也因為新北沒有積極落實囤房稅,而台北市後來也放寬建商業者的囤房稅,更別提其他大部分縣市都沒有落實囤房稅,導致房價至今看回不回。反過來說,若是囤房稅無效,為何會遭到少數利益團體的強烈阻礙,而無法落實?

具政治經濟可行性

最後,透過囤房稅的落實,不但可以抑制投機炒作,逐漸減少囤房誘因,釋出非自住房屋,增加供給,減少投資需求,讓高房價逐漸下滑,同時減少空屋所浪費的資源,更重要的是囤房稅影響的只有極少數的多殼屋主,也可避免房價硬著陸,極具政治與經濟的可行性,值得社會各界重視推動!
政治大學退休教授

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