2020/5/29 房產專家 李同榮

台灣房產稅制複雜度堪稱全球第一,房產持有稅的確面臨全面革新之必要性,房產專家李同榮專文撰述【房產稅制全面性改革之我見】,指出加重囤房稅之四大迷失,並針對全面性房產稅改提出【房地合一持有課稅】與【土地持有實價課稅】兩大解決方案,作為政府房產稅改的參考方案。他指出,房產持有稅之課稅改革原則應為「單一自住房屋持有越久房産稅率遞減」,藉以照顧弱勢族群並維護全民居住的基本權益,而非自住多戶稅率遞增,也可涵蓋抑制囤房的效果;至於土地持有稅之課稅改革原則應為「土地持有越久稅率遞增」,藉以防止不當的土地炒作,進而抑制房價的不合理上漲。

【加重囤房稅】忽略房市核心問題,持有稅改應重視【簡化性、公平性、全面性、一次性】

為健全不動產稅制,台北市政府曾於2019年在行政院會提出建議:【房地合一課徵不動產持有稅】,六都中除了台南市反對,台中市沒有意見外,其他多持贊成或開放態度。財政部賦稅署表示,由於房屋稅屬中央立法、地方執行的政策,需取得各地方政府共識,將盡速發文徵詢,但至今仍無任何下文。

早在2014年7月財政部提出房產交易將採取房地合一課徵資本利得稅,李同榮就大聲疾呼,持有稅應優先改革,同時呼籲政府應就簡化性、公平性、全面性、一次性,四大考量方向做為房産稅改的重要參考,但事隔多年,房產持有稅改革仍然聞風不動,只有一些在野黨與民意代表陸續提出片面性改革建議,包括空屋稅、空店稅、囤房稅,尤其,最近時代力量與民眾黨相繼提出加重課徵囤房稅議題,引起朝野與專家學者很大的爭議。

李同榮認為加重囤房稅議題忽略了房市的真正核心問題,特別提出加重囤房稅議題存在的四大迷失:

(迷失一)空屋率最高在偏遠城鎮,加重囤房稅可能傷及無辜

根據2019年低度使用(用電量)住宅、新建餘屋住宅(空屋數)統計報告2018年全國空屋數為91萬6383宅,占比約10.56%。

至於,六都統計的空屋比,北市空屋數約占7.21%,新北市約8.34%,桃園市約11.14%,台中市約9.81%,台南市約10.53%,高雄市約10.91%。雙北市的空屋率不但低於全國平均值,也維持在8.5%以下,為全國空屋率前兩低的縣市。

空屋率最高的縣市反而在金門縣、約18.36%,其次為宜蘭縣、約17.13%、第三高則是連江縣、約15.27%。

另依內政部統計房屋稅籍資料顯示,全台持1間房子者占總數75.67%,持2戶者占15.65%,持3戶者占4.17%,持4戶以上占4.52%,狀況尚屬均衡,並無明顯分配不均的囤房現象。

    由上述統計得知,房價高漲最嚴重的雙北市反而空屋率最低,二丶三線城市反而空屋持有率較高,尤其在偏鄕地區乏人問津的老舊房舍也不少,這些持有者可能也會被認定為多房的囤房者。所以簡單的結論:「多房不完全等於囤房」,加重囤房稅也有可能傷及無辜者,甚至是被轉嫁的是弱勢的租屋者。

(迷失二)多房不完全等於短線炒房,加重囤房稅治標無法治本

「多房」之標的,往往為富人持有的高價産品,只要加重稅率,不需要針對富有者擁有多房,其對房價影響有限;而「炒房」之標的,往往為剛性需求的中低總價市場,兩者形成因素不同,持有目的也有差異,要抑制多房與炒房現象,必先分別研究多房與炒房的形成因素與目的。

多房的形成四大主要因素:

(1)市場游資太多

(2)銀行利率太低

(3)投資管道太少

(4)市場有利可圖(包括租賃市場的包租公)

因為上述四項強烈需求,激發富人多戶持有的欲望與信心。

至於為什麼要持有多房,探討多房持有的三大主要目的:

(1)希望長期保值與獲利

過去5大房市循環的擴張期皆遠大於衰退期,沒有經歷過房市長期蕭條,長期印證不動產具防範通貨膨脹的保值效應,尢其都會房價雖有修正而租金卻居高不下,對包租公而言,購入總價低,投報收益增加,當然是穩賺不賠。

(2)期待增值累積財富

40年來長缐持有不動產幾乎是財富增值翻倍的掛保證,除了近十年科技新貴成為台灣首富外,台灣前十大富人財富幾乎與不動產投資脫不了關係,因此,依賴房市增值累積財富,成為眾人投資首選標的。

(3)財富地位表徴

擁有名牌包丶名牌跑車丶典藏名畫丶精琢晶鑽,富人房產持有心態崇向比稀丶比貴丶比多,因此,追求稀貴豪宅,成為財富身份地位的主要表徴。

因此,簡單結論:「多房不完全代表囤房,多房不完全代表短線炒房」,加重囤房稅,只能治標無法治本,對打撃的少數對象可能也無動於衷,對打撃房價也沒直接效果。

然而加重囤房稅卻獨厚包租公,只要出租就不徵囤房稅,間接鼓勵多房的包租公更加壟斷小坪數的住宅市場,不但炒高房價且炒高房租,受害的仍是無殼蝸牛與年輕的租屋族群,加重囤房稅的配套完全是反效果。

(迷失三)「持有稅全面簡化合理化」比「加重囤房稅」更能健全稅制與房市

台灣的非自住持有稅偏低是事實,但持有稅的改革是為追求稅制全面健全化,未來稅制的改革只要「減法」不要「加法」;只要朝向治本的「簡化且合理化」不朝向治標的「稅上加稅複雜化」,一旦全面化改革,就要考慮廢除複雜的稅基,把房屋稅與地價稅合併,並依總價課稅,稅基拉高稅率就要合理降低,再依自住非自住課以不同稅率,自住輕稅,持有三丶四十年即免稅,非自住多戶的持有稅有遞增調整空間,但不能冠予「囤房」之名,對於偏鄉持有多年的老舊房舍應有配套措施,各都會應有因地制宜的彈性政策。

因此,簡單的結論是:持有稅改革應全面簡化丶合理化,多房遞增調高持有稅,是多房稅制合理化,不應稱為「囤房稅」。

(迷失四)囤房稅不等於打擊高房價,加重囤房稅無法解決高房價問題

房市核心問題不在房價,房價問題核心不在【囤房】,而在於【囤地】,土地是麵粉,房屋是麵包,只打麵包價格,政府無視麵粉高漲與炒作現象,卻帶頭大量標售公有土地,且不限期開發,不斷炒高地價,房價怎可能下跌,囤房稅或更多名目的稅制等同是在打假球。

真正的房市核心問題在供需,而供需問題核心在「土地政策」與「房產政策」,政策健全就能因地制宜解決都會供需與房價問題,炒房需要有炒房的環境與時空,健全房產土地政策,使農地不能工用,工業地與商用地不能住宅用,包括土地的持有稅全面變革,才能使土地價格合理化,進而促使房價平穩,讓交易市場主流導向剛性需求,就沒有短線投機空間,自然沒有炒房行為。

  李同榮綜合分析,徹底解決房價問題,除了長線的廣建只租不售的社會住宅、加速交通建設擴大都會範圍、強化都更提高供給等政策推動外,建全與簡化的稅制全面改革,勢在必行,而全面性的房產持有稅改革,可從【房地合一持有課稅】與【土地持有實價課稅】作為稅制核心改革的兩大解決方案:

(壹)推動房產【房地合一持有課稅】改革方案,徹底簡化台灣繁複的房屋持有稅制:

台灣房産稅制的繁複程度堪稱世界第一,陳年的房屋持有稅制已經不合時宜,除了交易稅有房地合一稅丶土地增值稅丶定期有土地公告現值丶丶更繁複的是持有稅包括地價稅丶房屋稅丶囤房稅丶豪宅稅丶丶丶稅基中又有單位面積造價丶折舊率丶路段調整率丶房屋評定現值丶公告地價丶丶等,繁複的程度可謂【中華民國萬萬稅】。

首先,就原有房產持有稅的基本課稅定義,分析房屋與土地課稅標準的繁複性:

(一)現有房屋稅課稅標準:

應納稅額=房屋課稅現值× 稅率

房屋課稅現值 = 核定單價 × 面積 ×(1 -折舊率 × 折舊年數)× 街路等級調整率(地段率)

核定單價 = 標準單價 ×(1±各加減項之加減率)± 樓層高度之超高或偏低價

◎如為新建、增建、改建之房屋,則按月比例計算課徵,未滿1個月者不計。

◎住家用房屋最低不得少於其房屋現值1.2%,最高不得超過2%。但自住房屋為其房屋現值1.2%。

◎非住家用房屋,其為營業用者,最低不得少於其房屋現值3%,最高不得超過5%。 其為私人醫院、診所、自由職業事務所及人民團體等非營業用者,最低不得少於其房屋現值1.5%,最高不得超過2.5%。

(二)現有地價稅課稅標準:

以直轄市或縣(市)政府規定之公告地價為基礎(原有三年調整一次)。

土地所有權人未於公告地價公告期間申報者,以公告地價的百分之八十為申報地價。土地所有權人可在公告地價百分之八十至百分之一百二十範圍內申報地價,但超過公告地價百分之一百二十時,超過部分不計,仍以公告地價之百分之一百二十為申報地價。但申報價格不足公告地價的百分之八十時,以公告地價的百分之八十為申報地價。

累進起點地價:以各該直轄市或縣(市)土地 7公畝(700平方公尺)之平均地價為準。但不包括工業用地、礦業用地、農業用地及免稅土地在內。(各直轄市、縣市累進起點地價均不相同,實際金額請逕洽各直轄市、縣市地方稅稽徵機關查詢)。

  李同榮針對房產持有稅改革的各項迷失,特別提出台灣房產持有稅的全面性改革方案:【房地合一持有稅制】

房價居高不下原因很多,除資金充裕丶利率偏低丶市場缺乏多元化投資以外,持有稅偏低也是因素之一,若把房屋稅與地價稅合一,並適度調高非自住持有稅,才能真正符合房地合一稅改的基本精神。然而,稅改的主要目的是求公平合理,稅制改革是中性的,加稅不一定稅收就會增加,2011年徵收奢侈稅稅收不增反減即為印證 ; 而減稅也不一定稅收會減少,2001年陳水扁政府增值稅減半、2009年馬英九政府遺增稅降低,稅收不減反增,即為印證,因此,政府與民眾都不應將稅制改革視為打房工具,建全的稅制改革可以視為建全房市的基礎設施,因此政府必須重新制定房屋持有稅的課稅標準:

房屋持有稅課稅標準=房地合一總價(實價登錄或核定總價) x稅率(依持有性質與戶數分級)

李同榮特別強調,房屋持有稅制的稅率革新重點有四:

1/ 依實價登錄總價或核定總價乘以不同稅率課稅。

2/ 單一自住稅率降低,持有越久稅率越低。

3/ 非自住持有稅率提高,多戶依戶數累進提高稅率。

4/ 實價稅基的基期較高,稅基調高、稅率應適度調低,才不致一次性漲幅過大。

以上四點應是持有稅革新的正確方向,不但簡單公平,並且已經涵蓋加重囤房稅的多戶加稅設計範疇,如此就能達到持有稅制簡化與公平合理的目標。

另外一個議題就是建商未銷售出去的餘屋是否界定為囤屋並課徵囤房稅?其實,建商只有囤地問題沒有囤房問題,建商為求較高獲利,就會養地囤地,一旦加工出售就希望快速回收,尤其在房價平穩時期,更希望出清所有房屋,所以建商餘屋是【存貨】不是【囤貨】,是【餘屋】不是【囤屋】,因此在課徵囤房稅的同時應給予緩衝時間以及適當的稅率,只要合情合理,稅改不落入反商情結,就會減少在修法時不必要的抗性。

(貳) 推動【土地持有實價課稅】改革方案,防止養地、囤地,根絕土地炒作亂象:

(一) 每年調整公告地價,並以接近市價為原則

過去土地公告地價與市場脫節太遠且無一定標準調整,政府應改為每年調整以符合價格的時程變動性,同時更應逐步調整接近市價,唯因依實價課稅,稅基提高很多,稅率也應適度調整,以免一次性漲幅過高,才能達到公平合理實價課徵土地持有稅之目的。

(二) 依實價登錄或公告地價課徵一定比率的持有地價稅

實價課徴土地持有稅之標準以實價登錄(無實價登錄則以接近市價的公告地價)乘以調整後稅率,土地的持有稅應適度提高,藉提高土地持有成本,以防止養地與囤地亂象。

(三) 土地持有越久,持有地價稅越重

土地持有越久,稅率應該逐年加重,藉以防止養地丶囤地,但法令必須訂定持有年限起算的日出條款,既往持有年限不列入追朔逐年加重稅率。

另外,政府標售的土地使用權,應減低其地價稅率,甚至採用固定式稅率,以便未來向建商購買的使用者作為預期成本的預估參考。

(四) 政府標售土地應限期開發,否則加重延遲開發稅率

過去國產署或地方政府都藉由標售大量土地籌措財源,因此造成土地價格高漲,尤其是都會蛋黃區的土地標售屢創新高,政府帶頭炒高地價的責任脫離不了。未來,政府所有標售土地均應經過中央嚴格審核,並以社會住宅用地為優先,脫標的土地一律限期開發,否則逐年加徵延遲開發稅率。

土地價格高漲才是房價高漲的元兇,房產持有稅制全面改革才是治本解決方案

  綜上所述,台灣房産稅制改革最大的錯誤就是往往只考慮片面稅制,缺乏就交易稅與持有稅制全面性的考量與革新,【加重囤房稅】如同在頻臨淘汰的老車換裝再製的輪胎,再加上承載超重的貨物,結果不是走不動就會是爆胎惹禍,更如同在危老房屋上增蓋違建,房產稅制再這樣搞下去,就是曡床架屋丶稅上加稅、形成【中華民國萬萬歲】,殊不知台灣的房價問題出在「土地丶土地丶土地」,其實,若土地一再高漲,對建商而言,利潤越來越低,只好轉嫁購屋者,而一旦房價漲不上去,購屋者不買單,回過頭是不是希望土地成本越低越好,所以地價高漲,非建商之福,也非全民之福,若核心問題沒有解決,房價永遠無解,年輕人不但買不起,將更租不起,廣大的民怨永遠無法消除。

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