2020-06-04 15:26經濟日報 記者黃阡阡/台北報導
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危老政策激勵下,帶出北市透天高價交易。圖為台北101景象。 報系資料照
危老政策激勵下,帶出北市透天高價交易。圖為台北101景象。 報系資料照
 
危老政策激勵下,帶出北市透天高價交易,從近日實價登錄資料發現,今年1月萬華區康定路上透天厝以總價2.04億元成交,另外長安東路上同樣有兩棟透天厝,去年底分別成交9,450萬元與9,170萬元,三筆交易若以土地坪數來換算,每坪動輒200~300萬元,房仲業者分析,土地持分大透天厝開發效益高,近年更是因開發效益下身價翻倍漲。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,危老政策的容積獎勵加上百分百整合後,可以免於走都更流程等特性,的確讓市中心一些老舊住宅有重生的機會,不過礙於開發效益與整合難易度等問題,還是以大土地持分的舊透天、平房與商業區的土地效益最高,因此可發現實價有些透天厝的交易產生。

從近期實價資料揭露發現,台北市康定路141~150號的商業區透天厝,成交總價高達2.04億元,是有實價以來康定路成交的第二高價,由於該區已經不屬於西門町最熱鬧的商圈,買方可能看好商業區的高容積與危老的改建效應,因此高價購入65.64坪地坪的舊透天,換算土地坪價高達307萬元。(延伸閱讀:內政部大數據被噓爆 這點最讓人想不通

另外還有兩筆商業區的舊透天,土地面積約40.84坪與39.63坪,成交總價9,450萬元與9,170萬元,地址則是同路段的長安東路一段91-100號,該路段同樣屬於商業區的土地,研判買方也是著眼於土地的開發效益,換算土地每坪成交價也高達231萬元,且兩筆透天合計土地就有80坪的規模,路段也屬於台北市精華區的市中心,具備開發改建效應。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示,過去台北市區或商圈的老透天交易,多半著眼於店面價值,但危老條例上路後透天厝成為炙手可熱的產品,主要是危老需地主100%同意才得以開發,因此土地持分大、產權單純的透天厝陸續出現天價交易。

統計實價登錄資料發現,台北市屋齡超過30年的透天厝交易,從2015年的202件後,2016年房市反轉老透天交易僅剩135件,但往後著年遞增包括2017年的179件、2018年的191件,再到2019年的228件高峰,顯見老透天在房市反轉後,交易開始逐年增溫。

進一步分析資料發現,北投區與士林區是老透天的交易大本營,每年都有百件交易量,主要受惠於陽明山別墅的成交量,若將這兩區排除,台北市老透天從過去每年平均60~70件,到2019年直接跳空增加到107件大量,再進一步縮小範圍觀察蛋黃區透天交易,去年精華地段透天交易也高達44件,相較過去20多件的成交量明顯增加。

張旭嵐指出,危老容積獎勵在今年5月屆滿,雖然已確定延長五年,但獎勵比例逐年遞減,因此開發商或地主多半會加速趕在今年5月期限前送件,爭取10%的獎勵面積,讓都更效益最大化。

此外,內政部統計第1季核發建築物建照5,900件,年增約4.17%;核發使照、開工件數,也分別年增3.61%及5.3%。張旭嵐表示,除了2019年買賣移轉棟數站上30萬棟,確立房市交易回溫格局外,推測建照核發量也反應危老搶照的風潮。

曾敬德表示,危老改建的時程獎勵落日前,市場的確出現一波整合潮希望可以搶到資格,尤其是有些整合可能差臨門一腳的,危老政策的確讓部分的整合加速,不過目前還是以透天與三層樓以下的建物較為受惠,一般四五層樓公寓難度仍相當高。

根據內政部不動產資訊顯示,台北市今年第一季公寓交易價格出現下跌趨勢,全市僅有北投、中山、松山區價格撐住,其他區域價格均鬆動。房仲業者分析,雖然整體成交比重仍高,但價格出現下修,若後續缺乏購買需求,公寓產品恐出現青黃不接現象,反倒老透天厝的座落位置若具開發效益,近年都還是可能出現動輒上億元的天價交易。

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