北京新浪網 (2020-06-04 07:02)

來源:光遠看經濟

 

☞ 文 | 馬光遠

最近關於深圳房價的故事太多,最讓吃瓜群眾解恨的莫過於 「7蟹姐姐」因為炒房而資金鏈斷裂的事,價值728萬元房產被法院查封。還有一個故事是關於杭州某項目瘋狂的搖號。959套房源,超過6萬人報名搖號,凍結資金至少240億元,意味著人口剛過千萬的杭州大約每167人中就有1人參加這個項目的搖號。創造了中國房地產歷史上搖號的奇迹。

一個深圳,一個杭州,從來都是中國房地產周期變換的風向標城市。2014年3月,杭州房價突然下跌,市場震動,全國樓市步入下跌周期,引發了新一輪的救市,到2015年3月,深圳樓市突然暴漲,引發了中國房價波瀾壯闊的一輪上漲。這兩個城市市場的變化,確實值得仔細研究和關注。

當然,每一輪房價的異動,除了政策方面的悄然變化,還有公眾對「炒房客」的痛恨。在很多人的眼裡,房價,是被「炒」高的,所以中央一直堅持「房住不炒」不動搖。每一次房價上漲,總少不了相關部門三令五申打擊炒房者。一說打擊「炒房」,絕大多數民眾都會支持,這裏面的道德暗示再明顯不過。

在中國,凡是某種東西價格暴漲,把責任推給「炒家」,立即可以俘獲大部分的民意,而真正的罪魁禍首在哪裡,大家反而都不去思考。大蒜價格一漲,責任就是炒大蒜的,豬肉價格一漲,把責任推給囤積豬肉的,房價每一次上漲, 「炒房團伙」幾乎都是民眾喊打的對象。而一旦炒房者資金鏈斷裂,一定會引發媒體的狂歡盛宴。

比如說這一次房價上漲,媒體將之歸於有人將國家給中小企業救命的房抵經營貸拿來炒房了,從而引發了深圳房價的暴漲。雖然最後有關部門聲明,中小企業經營貸並沒有流入房市,但是,仍然無法消除大家對炒房的敵意。

我一直在感慨中國房地產的複雜。中國的房價,如果真的就是炒房者炒高的,那根本就不是個事。事實是,炒房者不過是順勢而為,在市場上漲的情況下推波助瀾而已。關於深圳房價上漲,我在去年年底就一再提醒大家關注深圳樓市「春江水暖鴨先知」,注意深圳樓市的反彈,提醒自住需求應該可以出手了。然而,在去年一片唱空中國房地產的聲音中,我的聲音確實更多被埋沒了。

無人去關注深圳的土地資源供應極其緊張的事實。據統計, 2006~2019年間,深圳累計住宅供應730578套,年均5.2萬套,而深圳的常住人口從2006年的846.43萬人增加到2019年的1343.88萬人。土地供應結構性失衡,工業、商業類用地供應多、住房用地供應少的局面十余年間並未得到扭轉。美聯物業根據官方公開出讓的土地數據統計,過去14年裡,深圳居住、商業、工業三類用地結構的佔比分別是:17%、10%和53%。

最近幾年,深圳是全國主要城市中,人口流入持續保持高增長的城市,總體增加人口是所有城市中最多的,而且,人口結構也是所有城市中最年輕的。地少,人多,城市發展潛力大,吸引力強,房價如何不漲?對這些客觀的因素不去分析,而將房價上漲的責任推給炒房者,縱然解恨,但無助於問題的解決。如同森林著火了,將責任推給風一樣。風肯定會助長火勢,但如果沒有著火,再大的風也吹不出來火。

再比如杭州的瘋狂搖號,背後的根源很簡單。就是為了數字好看,各個城市搞的限價。限高價樓盤,導致一二手房倒掛嚴重。這個被杭州全城熱捧的西溪公館,新房價格2.8萬元,而周邊二手房價格在3.4萬-5.3萬元,搖上,比中彩票都賺,誰不去搶?而這種限價的結果一方面造成市場虛假的熱度,另一方面,是真正的推波助瀾,用酒精滅火。

其實,我一直認為,如果真要限價,那也應該限低價位的房子,而不是限高端樓盤的價格,高端樓盤和普通老百姓沒有太大的關係,只是讓城市房價的統計數據好看和失真而已。限不限普通老百姓買不起。如果對低端樓盤進行限價,才是真正和普通老百姓的利益相關。

我們對杭州這個城市的發展趨勢當然看好,但西溪公館的搖號的確不能代表杭州樓市的基本面。杭州不缺房子,浙報傳媒地產研究院的統計數據,截至今年5月20日,杭州商品房新房庫存量已經超過11萬套,與去年同期的8.2萬套庫存相比,多了2.8萬套。透明售房網數據顯示,截至5月21日,杭州二手房掛牌量已經達到11.77萬套,幾乎是2018年末二手房掛牌量6萬套的1倍。

「炒房者」充其量只是助長火勢的風,但搞清楚真正起火的原因才是更關鍵的。房價的上漲是一個很複雜的經濟現象,在房價上漲的背後,有經濟增長、貨幣放水、土地財政、中國資產價格、城鎮化等很多因素,但我從來不認為房價的上漲是炒房者、開發商以及中介搞起來的,他們的作用,只不過是放大這個市場的「動物精神」,火上澆點油而已。

中國的老百姓還是太善良,缺乏對市場整體性的認識,再加上這個市場的確骯髒,不乏利益集團的代言人攪渾水。高房價不是某一個群體推高的,這是一個集體的「共謀」,你我可能都是兇手,又都是受害者。正如《東方列車謀殺案》中,每一個嫌疑人都不是這種的兇手,但又和案子脫不了干係。這才是中國高房價的真相。

炒房者不易,一些人把炒房看得太容易了。資金量大,有些人加槓桿,在目前疫情嚴重的情況下,敢賭這個不確定的真的是膽大包天之人。在中國房價已經到了現在這個位置和這個階段,炒房已經很危險了。輿論很顯然把因果關係搞反了。即使有房抵經營貸進入深圳樓市,那也是因為房價開始漲了,一些人敢進去,而不是拿著經營貸把房價炒起來的。

炒房不易,且炒且珍惜!

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