莊孟翰│理財周刊1032期│2020-06-05 
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Q新北市政府率先於二○一九年七月訂定「新北市都市更新權利變換實施者申請拆除或遷移土地改良物辦法」草案,並且以公共安全為前提,順利完成淡水區「東來大廈社區」都更案不同意戶之拆除,想請教莊教授,其順利推動之主要原因何在?

A:在都市更新條例修法之後,新北市政府除依「3加1」機制協調處理,再以條例第57條「自治法規,由直轄市、縣(市)主管機關定之」所制定之「新北市都市更新權利變換實施者申請拆除或遷移土地改良物辦法」,並以「公共安全」為前提,順利完成淡水區「東來大廈社區」都更案不同意戶之拆除,亦即在兼顧情理法情況下,先制定完善的協調機制與代拆程序,並強化市府執法的正當性與合理性之後,終於順利達成都更拆除指標案例。

二○一二年三月二十八日台北市政府依法執行法院判決,拆除士林「文林苑」王家住宅,引發社會各界撻伐以及王家提告十起訟案,導致全台都更停擺延宕多時;其後更引發都市更新條例的違憲爭議,而在王家與其他不同意戶共同聲請釋憲後,司法院終於作成大法官釋字709號解釋;二○一四年三月十四日,不同意戶與實施者達成和解,文林苑終於在二○一六年九月完工交屋。

按二○一三年大法官釋字第709號解釋,內容主要為都更條例部分條文有違憲法要求的正當行政程序,因此,也讓主管機關積極啟動修法工作,按二○一八年十二月二十八日這次修法是一九九八年立法以來的第九次修正,也是二十年來首次全文修正。

內政部表示,該次修法係從「健全重要機制」、「解決實務困境」、「強化程序正義」等三大面向,務實提出都更具體可行的解決方案,其修法重點包括容積獎勵明確化、增加民眾參與都更之信任;各界關注的代拆議題,以弱勢保障為前提,以公權力為後盾;銜接危老條例,協助危險建築物重建;增強公辦都更量能,強化執行工具;其中又以「容積獎勵明確化」及「代拆議題」最受關注。



尤其是備受矚目的所謂「文林苑條款」,亦即未來針對俗稱「釘子戶」的不同意戶,將可透過「3加1」程序來協調處理:

1.將都市更新與都市計畫連結,亦即都市更新計畫須送地方政府「都市計畫委員會」審議,避免惡意圈地。

2.都更計畫經都委會通過後,必須再送地方政府「都市更新審議會」,由專業委員以合議制、公開審議方式,判定都更範圍是否合理。



3.都市更新審議會審理過程,若有爭議,只要有一人反對,就應舉辦聽證。

如再無法解決,地方政府應透過協商平台在六十天內解決拆除期日與方式,不同意戶也可尋求行政救濟。

淡水東來大廈:以「公共安全」為前提進行拆除之指標案例
─海砂屋+容積獎勵+「3加1」機制協調處理


淡水東來大廈係在一○一年經鑑定為海砂屋,其後屢屢發生鋼筋裸露、外牆剝落事故,甚至還發生一樓進行室內裝修時,貨車載運砂石、磚塊進場,造成騎樓坍塌、地下室頂板鋼筋裸露等嚴重危害公共安全事件。

其實,該社區早經耐震評鑑,面對五級地震時,建築物有立即性危險;新北市工務局遂於三月發出公文,給予住戶九十天搬遷時間,並於七月八日斷水斷電並封閉騎樓。而在執行過程,新北市政府都更推動辦公室也派員逐戶拜訪,並在淡水幸福里設置前進工作站,最後終於達成共識,並且順利完成拆除。



歸納此一順利推動之都更指標案例成功之主要因素,除新北市府以公共安全為大前提,再加上海砂屋之容積獎勵,以及都市更新條例修法之後「3加1」機制發揮協調處理功能,終得順利達成都更預期效益,因此,本案例應可作為都更推動之重要指標,尤其是當前雙北市均已培訓上萬名危老重建推動師情況下,必可加速整體都更之推動!

 

 
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莊孟翰
前淡江大學產業經濟系副教授
德明財經科技大學客座教授
中華民國不動產交易安全策進會第二、三屆理事長
理財周刊副社長

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