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歐洲、亞太等各國超過14家央行也立馬跟進,降息、購債,動作頻頻。/業者提供

歐洲、亞太等各國超過14家央行也立馬跟進,降息、購債,動作頻頻。/業者提供

新冠肺炎疫情衝擊全球,為恐進一步引發經濟海嘯,美國甚至史無前例啟動「無上限」QE,歐洲、亞太等各國超過14家央行也立馬跟進,降息、購債,動作頻頻。台灣也不例外,在游資充沛、現金變薄、超低利環境等因素下,多數專家認為,對於退休與高端置產族群而言,不動產仍是最佳保值抗跌的投資工具。

美國無上限QE揭開全球大撒幣序幕,單單3月,全球就有包括中國、印度、英國等合計14個國家的央行,進行瘋狂印鈔、降息、降準、購債等動作,撒錢範圍涵蓋地球超過一半人口,就連3年半未降息的台灣也降息1碼,將重貼現率降至史上最低的1.125%,透過低利率把資金逼進市場。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示,「QE效應」(量化寬鬆)是2008年金融海嘯的產物,當時因為次貸風暴,金融機構流動性不足,因此需要注入資金,創造流動性,以達振興經濟效果,美國聯準會也透過利率的調整與發行貨幣,將資金投入公共投資。QE後的市場,確實有達到止跌效果,更造就中國十年來的經濟高速成長。

黃舒衛指出,當年金融風暴,美國聯準會一共啟動4次QE機制,第一輪2009年規模就超過1.725兆美元,至2014年10月退場,直至今年3月,受新冠肺炎疫情對全球經濟的衝擊,聯準會再次宣布啟動QE,不同的是,這次還「無限量收購」美國公債與房貸擔保證券(MBS),重啟QE的資產收購計劃。

為減緩因疫情對經濟產生的衝擊,台灣央行除了降息,4月更提出4000億元的金援計劃,以減輕企業經營負擔,但也造成「貨幣廉價化」的副作用。

錢會從銀行或從其他市場轉出,抗通膨的指標例如黃金、不動產,就會成為市場投資的主要標的。/業者提供
錢會從銀行或從其他市場轉出,抗通膨的指標例如黃金、不動產,就會成為市場投資的主要標的。/業者提供

台經院研究員劉佩真指出,當零成本資金現象普及,將使有債者的負擔變輕,而無債者則有很大的誘因借貸投資,這時候,錢會從銀行或從其他市場轉出,抗通膨的指標例如黃金、不動產,就會成為市場投資的主要標的。

黃舒衛進一步指出,在超低利率、現鈔滿天飛的情況下,不動產置產現象只會更多,因為「現金變薄」能買的東西又更多了。

舉例來說,1000萬元的房貸,利率2%的年息為20萬元,現在利率僅剩1.5%,一年利息就少5萬,在負擔降低的前提下,手上有資金的人,便會選擇此時逢低進場,大量投資;另一方面,一直處於投報率極低的出租市場,隨著零利率時代來臨,也會受到投資人關注。

大師房屋董事長陳建慶也指出,近十年租賃市場的取得成本與投報率不成比例,投報率低到僅有1.5%~2%,即便是收益最穩定的店面包租公、包租婆也陸續退出市場,但隨著零利率時代來臨,銀行甚至不收超過3百萬元的存款,相較之下,不動產具有不易跌價的特性,讓買房出租成目前最穩當的投資,不動產市場可說是一夕之間重獲置產族青睞。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨也留意到,目前關注不動產產市場的,除了剛性需求以外,投資需求比例也較疫情爆發前明顯增加,尤其是手上有多餘資金的高端置產族與退休族。

退休族群對於能收租的套房與店面,依舊抱持高度興趣。/業者提供
退休族群對於能收租的套房與店面,依舊抱持高度興趣。/業者提供

在投資標的的選擇上,徐佳馨指出,退休族多數期待穩健收益並且保本,因此,退休族群對於能收租的套房與店面,依舊抱持高度興趣,若同樣在不動產投資做選擇,高端置產族會思考不動產在個案資金配置上所佔的比例,並且注意持有成本與增值性,因此,土地、稀有性的產品,會是高端族群的優先選擇。

 

 

 

徐佳馨指出,許多業主會思考手上多留現金,以因應未來的變化,但在目前疫情影響下,低利環境仍讓各方看好資金流向資產,但會特別注意取得價格以降低風險。

 

 

 

在購屋置產配置方面,陳建慶指出,這兩大族群除了對收益型房產抱持高度興趣,也偏好將資產轉移下一代,或是從蛋黃區搬到蛋白區、市區換到郊區、大屋換小屋,並將多餘資金給予下一代當作購屋基金,也因為疫情的關係,多綠地的樂活空間,像是北市的文山、內湖、北投天母;新北新店央北、板橋江翠等新興重劃區,今年備受青睞。

 

 

 

股神巴菲特曾說:「當所有人都在恐懼,現在就是要貪婪」,陳建慶認為,在這波疫情嚴峻、全球經濟海嘯之際,如果手上資金僅有1000~2000萬,建議保有現金度過難關;而手上擁有超過5000萬、資金充沛者,現在正是危機入市的好時機,但仍需掌握「地點、生活機能、10年內屋齡物件」三個要點,才能讓房產成為保本、收益、增值三者兼具的避險工具。

(中時電子報)

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20200606000004-260410?chdtv

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