2020-06-11 19:10經濟日報 編譯湯淑君/綜合外電
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俗語說「金窩銀窩不如自己的狗窩」,對奉令居家避疫很久的人而言,或許有另一番體會。但新冠肺炎疫情不只改變民眾對自家的看法,還可能對世界各地房地產市場造成重大影響。

各地封鎖防疫造成經濟活動急凍,進而掀起大規模失業、減薪、企業倒閉潮,在這種環境下,許多民眾可能對購屋—或許是他們此生最大筆投資—裹足不前。通常這會導致房價下跌。事實上,英國5月Nationwide房價指數就顯示,房價月比下跌1.7%,是11年來最大跌幅。

但BBC報導指出,英國房價已有回穩跡象,顯示疫情對房市影響比表面所見複雜。Nationwide首席經濟學家Robert Gardner指出,這是因為目前情況特殊,並非典型經濟不景氣。世界各國政府是基於遏制疫情考量,決定讓大半經濟活動停擺;而且,政府也推出規模空前的刺激措施,協助家庭和企業度過難關。

隨著各地防疫封鎖限制陸續解除或鬆綁,經濟和房市景氣可望反彈。

在美國,房價甚至還在漲。哈佛商學院教授Nori Gerardo Lietz說,這是因為許多地區下令疫情期間暫停驅逐拖欠房租的房客,暫緩驅逐令通常實施60到90天,有些地區長達六個月。這表示壓力暫由房東和銀行吸收,雖非長久之計,但在失業率仍高(美國5月達13.3%)時,有助減輕房客的壓力。

不過,不動產市場另受其他因素影響。許多人突然發覺可以在家上班,免除通勤和進辦公室的必要,這股趨勢已對房市產生影響。

英國房地產網站Rightmove的數據顯示,在市郊找房子的民眾顯著增加了,許多人想找遠離市中心的房屋,附有更大的庭院,屋內空間也更寬敞,可當家庭辦公室。這股風潮究竟是一時的現象,還是永久的轉變,還有待觀察;但疫情確實讓許多人重新思考工作、居住的方式與地點。

相較於住宅,商用不動產市場受疫情影響更劇烈。疫情促使民眾避免到實體商店購物,加速民眾轉向網購,以致市區商圈眾多商店紛紛關門,凡是需要面對面服務的商家也幾乎全部暫停營業。

這已造成租金拖欠案例增加。若只是房東延遲或少收一、兩季租金,就不是大問題;但若是一股長期趨勢的開端,問題就大了,可能引發連鎖效應,牛津大學賽德商學院教授Andrew Baum估計,在這種情況下,許多零售不動產的資本價值可能下跌20%至30%。

對辦公空間租賃業者而言,若事後證明新冠肺炎疫情只是一時性的打擊,比方說只造成兩季租金遲收,商辦價值應不會受影響。然而,疫情帶動遠距上班風潮,若連帶推升郊區甚至鄉間房產的買氣,就會衝擊市區辦公大樓空間的需求。商辦不動產市場將不得不調適。

整體而言,在情勢瞬息萬變的今天,有兩個因素仍對房地產市場有利。

一,即使房價下滑,房地產相對而言或許仍是明智的長期投資。假設政府公債每年支付0.5%(可能更低)的利息,房地產投資報酬率若是3%至5%,對個別投資人和投資基金來說,仍相對吸引人。

二,實體店給人的印象是守舊不變,但其實多年來已展現靈活應變的彈性,土地和建築物的使用方式隨之改變。看看周遭環境便知,昔日商店可能變成今天的公寓,舊工廠可能已改建為飯店,倉庫則變成瑜伽教室,諸如此類。

新冠肺炎或許給房地產市場帶來巨大震撼,但事實上,可能只是加速為已發生的改變推波助瀾罷了。

新冠肺炎帶給房地產市場巨大震撼。美聯社
新冠肺炎帶給房地產市場巨大震撼。美聯社

https://money.udn.com/money/story/5599/4629580

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