中時電子報 
富比士地產王撰述
危老重建條例延長,有助於整併出大面積危險及老舊建築物的重建。/圖由業者提供

危老重建條例延長,有助於整併出大面積危險及老舊建築物的重建。/圖由業者提供

危老議題持續發燒,儘管「時程獎勵」對建商申請意願頗具誘因,最高10%獎勵截止前更湧進比去年一整年還多的申請案件,但看在台中業者與官員眼裡,即便危老替都更開了條「快速通關」管道,對於台中市近40萬的危老建築仍是緩不濟急,除非政策釋出更多更大的誘因與配套,台中都市更新才有活路。

都市危險及老舊建築物加速重建條例於2017年5月10日公布施行,原依條例規定滿3年內提出可獲得積獎勵10%,但在時限截止前,立院4月中旬三讀通過危老條例修正案,一口氣將到期年限延展5年,未來5年容積獎勵採取逐年遞減,分別為8%、6%、4%、2%、1%,直至2025年歸零。

立法院法制局指出,危老重建條例延長,有助於整併出大面積危險及老舊建築物的重建,提升居住安全與環境品質,對於目前夾雜在都市危險及老舊建築物周邊的零星空地,也會有很大的吸引效果。

除此之外,本次修法也取消基地合併鄰地限制,並新增規模獎勵以替代逐年遞減的時程獎勵。包括針對危老建築物基地加計合併鄰地面積達200平方公尺者,給予基準容積2%獎勵,每增加100平方公尺,並給予基準容積0.5%獎勵;時程獎勵與規模容積獎勵,二者合計不得超過基準容積10%的額度上限。

不過,延長危老獎勵落日時間,並進一步放寬或新增容獎資格,真的能加速台中的都市更新嗎?畢竟台中市超過30年以上的危險老舊建築物就有高達近40萬戶,有多達15個行政區的平均屋齡都超過30年,而這些老舊建物普遍都有耐震能力不足的隱憂,以台中每年申請案件僅數十件來看,實在是緩不濟急。

中市建築經營協會理事長邱名仕分析,危老重建不僅單向依靠政策,民眾也當一同重視、積極參與,才能塑造更完善、因地制宜的推動體系;舉例來說,在危老整合時,多數地主多會希望能在原基地範圍興建,但礙於容積獎勵辦法規定與鄰地距離淨寬不能小於2公尺,造成整合困難度增加。

亦或者是,過去雙拼4、5層樓公寓可蓋滿基地,允建容積率高,但隨著土地使用分區的管制落實,房子需臨路退縮或保留消防通道,蓋法不再像以前一樣,假設重建標的又是老公寓,每位住戶的土地持分小,地主龐雜,要達到百分之百同意重建,所花費的時間曠日費時。

此外,對於建商而言,參與危老投入的時間、心力與資源,與實際得到的回饋不成比例,還不如傾注心力與資金投入重劃區的開發,賺取更大更多的利潤,也讓台中都更至今仍是窒礙難行。

邱名仕指出,以建商的心態來說,在舊市區推案壓力大,一來沒有同業互相扶持,話題性不足,再者,舊市區缺乏新案,當地人也較無比價概念,最後僅剩成熟商圈這項優勢。

且相較於地狹人稠的雙北市,台中的腹地幅員遼闊,建商選擇多,不一定要擠進市中心推案,像是近年來推案熱烈的重劃區,坐擁大型硬體公設、建設議題,其創造的經濟反應更合宜,這也是為什麼10%的容積獎勵雖然誘人,但實際投入的建商卻不雖多的原因。

前台中市都發局都市更新工程科科長、建築師賴俊呈也指出,近年台中重劃區土地價格飆漲,不少開發商雖有意回防舊市區參與都市更新與危老重建,但相較於重劃區的素地開發模式,業者考量到台中都更與危老仍屬萌芽階段,本身對於都更與危老也屬於陌生的開發領域,加上相關法令程序的繁複、審議之不正確性,以及所有權人意願整合之實施難度等因素,最後仍望之卻步。

賴俊呈建議,目前台中需要更多政府扶持與法令鬆綁,才能擴大都市更新能量,包括:未來實施都市更新單元應朝向適度放寬高度比、都市計畫可配合捷運等重大建設提高獎勵,以帶動捷運站區域朝向TOD模式開發,舊市區則可積極推動危老改建,以提升建物安全並改善都市景觀。

(中時電子報)

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20200615004291-260410?chdtv

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