全國房價、租金指數均創新高!小英的居住正義出了什麼問題?

2014年的巢運,夜宿仁愛路帝寶前,爭取居住正義。實隔六年,房價還是穩定上漲。 圖片來源:天下資料

 
 
 

四年前小英上任時,說了「房地產不是用來炒的」,針對房市祭出三箭,誓言實現居住正義。然而四年過去了,三箭落靶、房價卻穩定上漲。隨著台商資金回流、貸款利率降至新低,年輕人等待安居的那天,看來要更加遙遠。政府還能做什麼?

內政部次長花敬群的辦公室,有一片大窗戶,看出去是整片台北市,總統府像用手就可以摸到。他指著窗外的中山北路,「年輕時,我就是在那邊,就在街頭上抗議,」花敬群回憶。

2014年巢運發起「夜宿帝寶」運動,抗議房價高漲,花敬群是在媒體鏡頭前號召民眾的人之一。四年前花敬群接任內政部次長,為總統蔡英文獻計「居住正義」三支箭。讓老百姓住的安心,責任都在他肩上。

內政部次長花敬群。(劉國泰攝)

但是,夜宿帝寶那一年,內政部統計的第四季全國住宅價格指數是99.07。連任之後最新官方數字:去年第四季價格指數,漲到104.14,是統計以來最高。(表1)

這與大家的期待,背道而馳。

蔡英文居住正義三箭,全部落靶

蔡英文在2016年上任時,對房市射出「三箭」:8年內興建20萬戶只租不賣的社會住宅(下簡稱社宅)、健全租屋市場、還將對「不動產持有稅」全面改革。四年過去了,這三支箭,沒有一支箭中靶。

截至2020年5月,新建社宅的目標12萬戶,目前只有4.6萬戶,完成率為38%;健全租屋市場的包租代管目標8萬戶,目前僅約8000戶,完成率更僅有1成。而全國不動產持有稅的稅基,與市價差距反而愈來愈大。

事實上,全台住宅價格在去年第三、四季開始上漲,第四季年增3.31%,創下五年新高。下半年隨著台商資金回台、房貸利率降至歷史新低,不少過去和花敬群一起在街頭抗議的伙伴都好奇,當時說好的居住正義在哪裡?

太晚出手抑制房價,是前總統馬英九8年執政公認最失敗的內政。房價蠢蠢欲動,也成為小黨——時代力量與民眾黨批判的焦點。在小英連任之際,兩黨批評政府忽視居住正義,不約而同提出加重「囤房稅」的修法法案。

作為住房政策大將,花敬群在臉書上為政策辯護,甚至指出提高持有成本的囤房稅是「無理且錯誤的建議」。

這句話一出,點燃了產、官、學界的熱烈討論。

引來過去街頭運動的伙伴,包括巢運發言人彭揚凱等人跳出來回擊,網上還盛傳「尋找花教授」,指出「花次長」否定囤房稅,和他在德明財經科技大學任教時,對於提高持有稅的信念,說法不一致。

囤房稅有沒有用?花次長落淚:問題不在這裡

囤房稅,指是是針對「自住」或「非自住」住宅做稅率區隔。

原本的房屋稅稅率是1.2%,各地方政府可對「非自住房屋」最高課到3.6%。這個政策的用意,是要懲罰持有多屋的人,希望將房屋釋出、或是出租。

不過,雖然中央有立法,但現在只有台北市、宜蘭縣、連江縣、桃園市、新竹縣課徵囤房稅。桃園市與新竹縣的稅率較低為2.4%及1.6%。

問花敬群,為什麼「昨是今非」?

「這是我希望所有對我有期待的人,都能夠理解的。我沒有變,不是進了衙門、當了官,就變了一個人,」眼淚在花敬群眼角打轉。

面對批評,他說,「過去四年,做得不夠好的地方,我們仍會持續努力。」但他2014年起就反對囤房稅,現在他的態度依舊堅決,「這是不動產稅制的疊床架屋,本來就不應該實行。」

花敬群說,囤房稅是在街頭游擊戰時,打架的策略,不是長期之道。政府面對房地產,不能用游擊隊的打法,要用正規軍,一步一步來。他認為問題的根源出在「稅基」太低,而不是「稅率」問題。

公告地價過低,四年沒有改善

台灣徵收不動產持有稅的算法,不是用真正的市價,而是隔二年由評價委員會評定的土地公告現值、與三年才定一次的房屋評定現值來課稅。

也就是說,這是一個人為的假價格。

花敬群認為,各地方政府調整稅基,會有許多政治考量,因此如何建立健全、科學的不動產評定制度,才是真正改變房地產稅制結構的辦法。

他指出,內政部正在建立電腦化大量估價系統,讓地價查估即課稅「有所本」,也可以補起實價登錄的漏洞,讓房價更透明正確。「我是對過去的街頭伙伴們,『輕輕打了一巴掌』,」花敬群說,他在臉書上的文章過於激動,「台灣不動產的持有稅,還是太低,這點我認同。但是問題不是出在囤房稅上。」

只不過,已花了四年,花敬群的系統還在研發,但現實情況正在惡化中。(表2)

 

以公告地價為例,全台灣的價格都在只有正常交易價格的兩成而已,而且除了台北市,也都逐年下調。以台中市來說,住宅價格指數從2012年至今漲了四成,但是去年公告地價卻從市價的13%調降至10%,這與花敬群理想中的稅制結構,完全反方向。

花敬群的恩師張金鶚,就是在台北市任副市長時實施囤房稅的推手。他指出,台北市在2014年落實囤房稅後,房價近幾年沒有上漲,「而且蛋黃區的房價馬上掉下來,怎麼會說沒有效呢?」但是他也認同,「囤房稅不是萬靈丹,多管齊下,才能夠抑制炒作,讓房市供需恢復正常。」

花敬群所說的提高稅基,張金鶚也認同,但這需要更長期的結構性改革,但是,「現在高房價的民怨,不能再等下去。」

台灣如今只針對豪宅有限貸令,未來若資金成本更寬鬆,恐難遏止炒房大浪。(陳德信攝)

台灣房租已連續110個月上漲

剩下四年,現行居住政策有修正的必要。張金鶚認為,政府現在推行的社宅和健全租屋,都對供需有幫助,但是量實在太少,並沒有幫助到真正需要幫助的,沒房子住的弱勢族群。

租屋市場來說,行政院主計總處統計,全國房租指數從2011年至今年4月,已連110個月上漲。協助無住屋者的崔媽媽基金會執行長呂秉怡指出,這波租金上漲,已排擠到了無殼族,「低端跟中低端的租屋市場價格,很快地在上漲,而且供不應求。」

基金會也指出,政策補貼資源有限,雖然租金補貼門檻放低,但是因為租屋黑市(房東未報稅者)仍佔大多數,因此弱勢租屋者看得到、吃不到補貼。張金鶚認為,中央應該把鼓勵買房的「購屋補貼」,資源分配至「租屋補貼」,並且大力整頓租屋黑市。

花敬群不否認租屋黑市,他甚至推估,全國有八成的租屋者,都是未登記、未報稅的地下經濟。政府要做什麼嗎?他只說,房客可以跟房東要求。

「想用囤房稅、或是包租代管來解決空屋問題,這是學術論文,」吉家網不動產董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮說,「他們根本不懂炒房地產的投資客的心態。」

李同榮分析,台灣房地投資客的家底厚,並不缺錢。台灣的租金漲幅大,以現在租金回報5%來算,扣掉房屋稅率平均在1.5%,還是高於房貸利。

囤房稅之外,房貸管制更有效

身為房仲業老將的李同榮、和打房高手張金鶚,只在一件事上有共識。

首先,房地產的持有稅必須要合理化,並將稅基拉高,與市價接近。提高稅基,再降低自住宅住戶的稅率,才是合理的房地產稅制。

短期來說,要如何讓持有成本合理化?加重囤房稅修法就算在立院過關,地方政府才有最後執行權。張金鶚以當時在台北市府的經驗指出,中央的「房屋稅條例」已經為地方政府提供武器,「只看地方首長要不要做而已。」

第二,政府要在「金融」手段下手。

看著全球央行調降利率、台灣央行也跟進,5月新貸房貸利率,降到1.3%的歷史新低。雖然降息後,央行總裁楊金龍數次指出不會造成房價上漲,但是房地產界人士看法不同。

李同榮警告,「這樣房價不可能會跌,下半年很可能就會快速上漲。」而張金鶚也提醒,「炒房有點蠢蠢欲動。」

內政部刺激社宅、包租代管的成果落後目標,面對下半年房價恐怕上漲,蔡英文的政策需要跨部會,才能抑制炒作。舉例來說,央行可以應該推行選擇性的信用管制,給與自住、非自住房屋貸款不一樣的貸款利率和成數。

台灣現在只有針對豪宅有限貸令。本週四(6/18),如果央行進一步降息,利率會更低,如何防堵炒房風起,格外值得關注。

可以確定的是,接下來四年資金環境更寬鬆,若不及時調控,台灣的房價,可能就像花次長的眼淚,在眼眶打轉,但就是掉不下來。(責任編輯:洪家寧)

 

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