莊孟翰│理財周刊1034期│2020-06-19 
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1997年7月1日香港回歸,由於受到政經因素衝擊,房價指數由7月之172.9一路下跌至2003年7月58.4之歷史最低點,跌幅高達66.22%,其後政經情勢漸趨穩定,再一路飆漲至2008年6月126.6,漲幅高達116.78%;2008年雖然受到全球金融海嘯影響,房價指數亦由6月126.6反轉下滑至2008年12月104.8,惟僅短暫下跌17.22%,2009年房價漲勢再起,指數扶搖直上至2015年9月306.1,漲幅更高達192.08%,2015年9月之後又開始下跌至2016年3月271.4,然跌幅僅11.34%,2016年4月之後又再上漲至2018年7月之歷史最高點394.8,漲幅45.47%。

2019年3月之後香港不斷出現示威活動,房價開始回跌,又受到2019年6月「反送中」影響,至2020年4月指數回落至376.0,跌幅4.76%。由以上之分析可知,香港在全球人口密集度最高情況下,再加上全球第三大金融中心之加持,復又可供建地有限,每年房屋供給數量相當有限,終致房價長期呈現「大漲小回」趨勢。

香港人口密度全球之冠
─按已發展區域計算,27,209人/平方公里


按維基百科之記載,香港管轄總面積1,106.42平方公里,但實質發展區只有25.74%,如按已發展區域計算,人口密度高達27,209人/平方公里,居全球之冠,惟以總面積計算則只有6,777人/平方公里。按維基百科全球人口密度之排名,第一位澳門21,258人、第二位摩納哥18,960人、第三位新加坡7,796人,香港6,777人排名第四位。

2003年7月至2019年5月,漲幅高達5.8倍!
─房價指數由2003年7月58.4一路飆漲至2019年5月396.9


香港房價居高不下由來已久,再加上示威遊行活動逐漸加劇,中央銀行在去年5月也曾就此議題深入探討歷年房價走勢及其潛在風險,結果令央行最感驚訝的是,房價指數自2003年7月58.4至2019年5月396.9,漲幅居然高達5.8倍!



2019年,香港因修訂《移交逃犯條例》爭議而在3月31日爆發首次示威遊行,其後演變成捍衛香港整體的社會和政治自由,最近則是因為不滿中國全國人大繞過香港立法會,即將通過「港版國安法」,而醞釀再度發起罷工罷課運動;另外,在美中貿易戰持續加溫情況下,川普總統除一再譴責中國強推「港版國安法」之外,更於5月29日表示,擬取消對香港的特殊待遇;凡此,更加深港人對於香港前途的疑慮,並且加速港資逃離的準備。

根據港府統計資料顯示,2018年共有1,530家跨國公司在香港設立地區總部,其中美國公司占290家,惟無論結果如何,此刻香港正面臨著資本長期外流與人才大量流失前所未有的風險,而這兩項都是這顆閃閃發亮的「東方明珠」經濟成功最關鍵的因素,此一發展情勢亦可由最近新加坡金融管理局於6月1日發佈之數據,4月新加坡本國銀行外幣存款金額達到270億新幣(約194.6億美元),不但較去年同期暴增300%,更衝上歷史新高,根據《彭博》之報導,此一情勢應與中國強推「港版國安法」,促使投資人避險,以及香港本地資金大量流出息息相關。

Numbeo網站:香港房價所得比47.46倍,全球排名第三
─全球前十五大最高房價所得比城市,中國包辦七個


值得關注的是,在香港資金外逃過程,台灣未必是首選,惟就歷年香港居留或移民人數逐年增加趨勢加以觀察,其對台灣房地產之影響亦必逐漸加深;因此,未來一旦香港情勢惡化,資金與人才大量流失,短期內房價必然大幅下跌,惟若中國開放大量移民,雖然東方明珠不再那麼閃亮,不過就人口密度以及大量資金外逃跳板角度加以觀察,房價再創新高亦非難事,否則根據Numbeo網站所公布數據,全球前十五大最高房價所得比城市,中國又怎會包辦七個!(詳請參閱附圖)

 

 
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莊孟翰
前淡江大學產業經濟系副教授
德明財經科技大學客座教授
中華民國不動產交易安全策進會第二、三屆理事長
理財周刊副社長

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