根據世界人口綜述(World Population Review)108統計全球各國生育率預估,台灣在200個國家中敬陪末座,平均每位婦女僅生下1.218個小孩,生育率的顯著下降,反映未來的人口結構,「高齡社會」也於2018年3月提早報到,依國發會預估,2026年台灣將進入超高齡社會,根據統計,目前台灣65歲以上人口占比逼近15%。

除了人口老化之外,建築物高齡化的現象也堪憂,據內政部不動產資訊平台統計,全台住宅平均屋齡為30年,六都中平均屋齡最大的是台北市,高達34.5年,其次則是台南32.1年,若觀察屋齡40年以上的老屋占比,台北市高達36.9%,是六都中建物老化最嚴重的都會區。

少子化、高齡化被視為房市灰犀牛,預期未來購屋需求將大幅減少,房市長期隱憂浮現。不過,我們或許也不用這麼悲觀,雖然部分年輕人購屋需求可能會降低,以「等房」代替「買房」,不過,當他繼承時,房子也老了或是不符合居住需求,換屋的需求就會出現;目前不少老人住在需要爬樓梯的公寓或是透天厝,但年紀愈大,要辛苦爬樓梯上下樓,是一件苦差事,因此,公寓、透天厝對於老人而言,是相對不友善的居住空間,老人居住需求需要改變與置換,不論是就地重建或換屋,對於房地產市場來說,都是一大商機。

除了住宅本身外,高齡人口居住地區周邊生活機能也必須完善,交通、醫院、公園等設施是必備,因此,在人口轉趨負成長的狀況下,預期過去由市中心往市郊區放射狀發展的都市擴張,將逐漸收斂回到原本的市中心,藉由都市更新、危老等方式讓都市再生,預期未來都市更新與危老重建都將持續暢旺。

此外,近兩年移居台灣成為熱門關鍵字,在中美持續角力與新冠肺炎疫情蔓延下,台商回流的速度也有加快趨勢,不僅工業廠房、廠辦、交易熱絡,因台商、台幹回台,會有居住需求,加上設廠帶來的大量就業機會,產生磁吸效應,吸引人口進駐,購屋剛性需求將升溫。此外,中國與香港的矛盾日益加深,中國宣布制定「港版國安法」後,「移民台灣」在香港社群引發大量討論潮,根據移民署統計,今年截至4月底已有2383名港人來台,平均每月有近600人移入,再度創下新高。若「港版國安法」正式通過,移民署預計今年港人移居人數將達1萬人,就經濟、消費層面來看,無論港人來台置產、創業,都有助於台灣整體發展。

綜上所述,雖然少子化、高齡化等社會問題嚴重,甚至有引發國安危機的說法,但危機就是轉機,也是商機,居住的需求仍需被滿足,但因應人口結構不同,居住型態或許必須置換,新的購屋需求將油然而生。

 

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