記者陳韋帆/台北報導

買房想當包租公,回租給「前屋主」既方便又省麻煩?屋比房屋總監陳傑鳴表示,實務經驗上,回租給前屋主恐怕會衍生不少問題,除了有可能吃上官司外,實務經驗上,甚至有可能要「拆屋」,才能拿回房子租給別人的案例。

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過去曾發生過「回租前屋主」,新屋主走到可能要「拆屋」,才能取回房子的案例。(示意圖/記者陳韋帆攝影)

陳傑鳴指出,會發生「回租前屋主」的情況,最常見的是前屋主以尚未找到新住處為由,向買方要求交易完成後先回租給他,這樣做之後,最常發生的糾紛,就是前屋主仍有房貸或債務未清,債權人向法院主張是「假買賣」,導致新屋主吃上官司

不過,實務經驗上,卻也遇過另一種特殊情況,就是演變到必須「拆屋」才能取回房子。

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新屋主將房子回租前屋主,結果合約期滿沒有續約,演變成「不定期租約」。(示意圖/記者陳韋帆攝影)

陳傑鳴說,曾遇過一案例,前屋主以尚未購買到新房子為由,向買家要求簽訂買賣時,同時簽訂租賃契約。之後,拖了半年租約期滿,前屋主以各種理由推託、人情壓力施壓,要求買家再讓他繼續租幾個月,買家也因此同意。

等到3個月後,由於買家礙於人情,當初「租金便宜算」,想要轉租他人,不想再等待,所以要求前屋主立刻搬離,結果前屋主卻主張「因為當初租約期滿未續約,所以雙方租賃行為已變成『不定期租約』,所以新買家沒道理要求他離開。」

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「不定期租約」必須「租賃雙方都同意」或「理由充分」才有辦法順利解除契約。(示意圖/記者陳韋帆攝影)

陳傑鳴分析,一般有簽定「租賃合約」的租屋行為,只要合約期滿,房東就有權不再續租;但轉變成「不定期租約」,房東就會變成「租賃雙方都同意」或「理由充分」才有辦法順利解除契約。

進一步解釋,以本案狀況,根據土地法第100條規定,「不定期租約」若現任屋主不是要「收回自住或重新建築房屋」,且承租人(前屋主)並無上述違約之情事,現任屋主要收回房屋將相當困難。

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陳傑鳴建議,不要將房子回租給前屋主,才能避免未來衍生官司糾紛。(示意圖/記者陳韋帆攝影)

若以「自住」為由收回當然沒問題,不過本案就難在「買家已告知前屋主要租給他人」,導致自己進退不得。

陳傑鳴建議,買房子最好不要「回租給前屋主」,畢竟許多法令細節一般民眾都不清楚,在交屋的同時,就請前屋主離開,才是最正確的做法,否則一不小心踏入陷阱,打起官司來可是曠日廢時。

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