莊孟翰│理財周刊1036期│2020-07-03 
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最近針對「八年二十萬戶社會住宅」進度嚴重落後議題,內政部營建署表示,自行興建社會住宅預計今(109)年底將達成四萬戶的第一階段目標,此外,第二階段八萬戶目標,將由中央主導推動,由中央結合縣市政府、國家住宅及都市更新中心以及國營事業積極推動第二階段社會住宅,未來推動進度將持續穩健成長。另外,包租代管亦將加強焦點族群宣導,可望逆勢成長。請問莊教授對此一議題有何看法?

對於營建署表示第一階段(106-109年)四萬戶直接興建社會住宅目標確可達成,第二階段由中央主導並加速推動,雖期待能夠順利達成目標,不過還是得留待時間檢驗!

以下就此議題提出「當前社會住宅策略性規畫之十大建議」,以供參考。

一、以「興辦」為主
─以﹁租金補貼﹂填補﹁直接興建﹂之不足


當前社會住宅政策之推動應以「興辦」為主,而非「興建」,此外,除租金補貼之外,在協助中低所得階層首購過程之「中繼住宅」階段,亦可將房貸延長至三十年並且降低利息,拉近房貸本息與租金支出之差距,以減輕首購族之利息負擔,協助成家立業。

二、以雙北市為主
─其他縣市側重租金與房貸利息補貼


社會住宅之興建應以雙北市為主,其他縣市則側重租金補貼與購屋貸款利息補貼,不必急於大量興建,因桃園以南空屋量大,不僅房價較便宜,租金也較低。

三、兼顧區域均衡發展
─兼顧在地老化之實際需求




除應儘速完成大台北生活圈交通建設之外,六都亦應各自建立獨立自主生活圈,俾免人口與產業過度集中北部地區,衍生更多的社會問題。此外,在人口快速老化過程,應格外重視在地老化(aging in place)之實際需求,俾免人口繼續往都市集中,城鄉差距擴大,徒增都市發展無謂困擾。

四、台商回流因勢利導,創造就業機會
─產業→就業→所得→消費→住宅需求


二○一八年台商逐漸回流,截至今年五月十七日,累計三大方案投資金額已超過一兆元。

近年由於大量台商回流,除帶動台北市與新北市的商辦、廠辦與工業用地需求,值此產業升級之關鍵時刻,如能仿照竹科、中科及南科逐年提高產值,按二○一九年三大科學園區產值合計二兆六三二一億元,並且就業人數也高達二八.二九萬人,因此,如能充分掌握此次台商回流契機,再加上前瞻計畫,加速建構產業園區,一則帶動就業機會與提高所得,再則促進消費與經濟良性循環,多年來竹科、中科、南科對於經濟與就業的貢獻有目共睹。

因此,就社會住宅政策之推動角度而言,更應趁台商回流因勢利導,創造就業之契機,重新就不同區域之「直接興建」與「租金補貼」調整社會住宅政策為宜。

五、連結軌道經濟與舊市區更新
─以複合式開發方式共創多贏


台灣高鐵於二○○七年一月五日通車後,已逐漸成為台灣西部重要的長途快速運輸工具,亦為軌道經濟重要指標,更在交通與商業活動上扮演重要角色,而成功打造北高一日生活圈。



大眾運輸導向(TOD)一向都是全球各大都會區發展的主軸,主要係以大眾運輸樞紐和車站為核心,再加上高效率的土地開發利用,經由商業、辦公、旅館、長照、公共住宅等及其所衍生之觀光旅遊與因應高齡化社會需求,並進一步帶動經濟成長;東京TOD發展模式也經常成為國人參訪的成功典型案例。

就軌道經濟而言,例如桃園鐵路地下化、台中鐵路高架化、台南鐵路東移與高雄鐵路地下化等,再加上由中央主導推動之前瞻基礎建設,與地方政府提出符合地方需求的建設計畫,無論是鐵路地下或高架,都可藉由「都市計畫+都市更新+危老重建」,多管齊下,相輔相成,連帶社會住宅也得以同時順勢推動。

六、兼顧高自有率、高空屋率與都市更新
─應嚴格控制房價


當前最重要的應是在整體住宅政策前提下,如何兼顧高自有率、高空屋率與都市更新之實際需要,進行綜合評估、規畫,俾免全國各地大興土木,徒增大量空屋。

尤其是少子化、老年化趨勢將促使未來住宅需求逐漸減弱,在當前大量空屋餘屋前提下,社會住宅之興建宜緩和漸進,不必急於一時;而更重要的是應嚴格控制房價。

七、以租稅手段促使大量空屋釋出
─優惠與重罰並進才能彰顯成效


在當前高房價情勢下,亦應以租稅手段抑制房價並促使大量空屋釋出,俾免大量興建社會住宅,徒增閒置資產,而又排擠其他社福資源。

目前主管機關已推出「房屋所有權人出租給符合租金補貼申請資格者,享有稅賦優惠」方案如下,惟在當前房東普遍不報稅情況下,除非祭出重罰對策,否則成效還是會大打折扣。



(一)房屋稅適用自用住宅稅率1.2%。

(二)承租人若確定接受租金補貼,房屋所有權人(且需為出租人)於110年五月申報109年度所得稅時,可享有每屋每月租金收入最高一萬元之免稅優惠。

(三)地價稅是否適用優惠稅率,將由地方政府評估狀況再決定是否配合住宅法第16條適用自用住宅用地利率。

八、改良「合宜住宅」運作機制
─不必拘泥於政府「直接興建」之傳統思維模式


合宜住宅係經由區段徵收與地目變更,「無中生有」,提供廉價住宅而廣受歡迎,如能進一步改良運作機制,亦可彌補高房價情勢下,既不想租屋又想要購屋年輕族群之實際需求,藉此亦可將其列入社會住宅範疇,而不必拘泥於政府「直接興建」之傳統思維模式。

九、善用閒置校園或預定地
─可兼顧學校、社會住宅與老人住宅之實際需求


利用學校預定地開發兼顧學校、社會住宅、老人住宅、停車場等多功能用途之都市再生規畫構想,日本東京「戶越台老人住宅」多功能開發案可供參考;該案係將學校預定地改建,規畫不同出入口,一至三樓供學校使用,四樓以上供社會住宅與老人住宅使用,並藉此增闢地下停車場,解決部分停車問題。

另東京地鐵池袋站附近「豊島之森」為數龐大的公共住宅,係利用區公所更新,並廢除「日出小學」合併重建,再加上大幅提高容積之後的策略性規畫成果。

十、土地儲備
─捷運沿線就是社宅用地最佳儲備地點


大台北生活圈之大台北捷運、機場捷運與桃園捷運沿線,尤其是大台北捷運三環三線沿途,可經由都市計畫變更、地目變更或區段徵收等方式,大量儲備土地,台中市與高雄市亦是如此。

此外,最近因應台商回流,針對產業界多年來不斷提出的「五缺」,亦即缺電、缺水、缺地、缺人與缺工等五大問題,就廠辦需求較為殷切的台北市與新北市,如能將機場捷運沿線鐵皮屋林立之違章工廠予以立體化,既可有效利用土地,亦更可藉此騰出社會住宅用地,可謂一舉數得。

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