上半年房市在疫情肆虐下,由北向南量穩價漲,蛋白翻身;下半年預期量增價漲,房市三寶將爆發性成長。

2020上半年全球受COVID-19疫情影響,經濟成長減緩,台灣也不例外,相對房市交易量也間接受到影響,唯因台灣疫情控制得宜,對於以剛性需求撐盤的房市交易價格影響有限,反而房價表現驚驚漲態勢,上半年六都整體房市價量表現,可以「北溫南熱」形容,呈現穩中帶堅走勢,下半年很可能會呈現股價飆、房價漲,明顯與經濟成長相悖離的現象,這都是全球QE、利率趨零所造成的金融泡沫潛在危機,民眾最擔憂的雖是經濟景氣,但經濟下滑的灰犀牛終究抵擋不過「資金氾濫」與「利率偏低」兩大禿鷹,預期下半年回歸基本面,房價仍將呈現量增價漲走勢,全年交易量仍然會高過去年的三十萬戶。

上半年房市交易量表現北台灣桃園居冠,房價表現南台灣台南領先

吉家網針對上半年房市從價量分析六都表現,首先,從買賣移轉交易量分析,第一季交易量不減反增,唯第二季四、五月受疫情擴散影響明顯萎縮,上半年整體交易量與去年比較維持平盤,預期下半年交易量會回溫。

上半年六都交易量表現,桃園市20,025棟年增13.08%居六都之冠,主要受惠於人口淨流入。台南市10,504棟年減8.99%、高雄市16,671棟則年減15.31%,這兩都會價格漲幅強勁,但交易量明顯萎縮,出現價量悖離走勢,後市是否續強有待觀察。

另外從價格分析,上半年全台房價不受疫情影響,由北向南表現穩中帶堅。在全球QE2極低利的環境之下,投資、置產買盤持續湧現,成為疫情下的特殊現象,也因此抵消經濟成長下修隱憂,讓房市持續回溫。

六都房價表現北溫南熱,台南市表現居冠,成屋均價一坪15.5萬,已超越去年同期均價12.58萬,漲幅全台之冠,新北市因前波供給量大,餘屋較多,均價約30萬,尚未回復到上波高點均價32.61萬,台北市因房價偏高,人口外流,表現最弱,目前均價約60萬,尚未接近前波高點65.7萬。除了雙北以外,桃園、台中、台南、高雄等四都房價都已創前波高點,漲勢明顯。

綜觀六都房價整體表現,南台灣反彈態勢明顯,大台北地區相對弱勢,六都漲幅排行前十名幾乎都是蛋白區而非蛋黃區,筆者特別分析,過去Location、Location、Location的觀念可能要被扭轉,主要因素有三:1.蛋黃區房價過高漲不動,蛋白區產生比價效應。2.都心延伸交通基礎興建利多有利蛋白區。3.蛋白區擁有較多都更與重劃的商機。

房市三寶下半年將有爆炸性成長

預期2020下半年房市三寶包括工商用地、廠辦、商辦將異軍突起,後疫情時代,商辦市場將會強勁反彈,主因有五:

(一)台商製造業大量回流:

中美商戰如火如荼,台商在大陸的工資、環保意識高漲下,加上美國對中國的關稅制裁,以及疫情肆虐,迫使台商製造業大量回流,工業用地需求殷切。

(二)外資加強對台投資:

中美商戰,台灣成為美國拉攏對象,台美關係增溫,美國間接鼓勵大型企業對台投資,加上政府對外資投資政策大鬆綁,依據經濟部投審會統計,去年台灣的外資投資金額達到3,657億元台幣,創近十年新高。

(三)租稅大赦資金回流:

去年立案通過的租稅大赦,海外資金匯回稅率大優惠,第一年匯回資金可享優惠稅率8%,第二年是10%優惠,匯回資金若進行實質投資,還可退回一半稅款,即實質稅率4%或5%。預期大量資金回流,將促使台灣股市、房市向上提升。

(四)全球QE利率偏低:

由於全球疫情擴散,各國為避免經濟過度衰退,大量的量化寬鬆政策,利率有趨零傾向,變相鼓勵資金流往股市、房市,緩和經濟衰退危機。

(五)市場供需階段性失衡:

由於數年來建商偏向住宅市場開發,以致商辦市場在供需上產生失調,尢其A辦需求量劇增,預期下半年交易價量將有爆炸性成長。

2020下半年住宅市場,將呈現五大走勢:

1.剛性需求持續領軍。

2.換屋市場逐漸進場。

3.主流需求由小坪數逐漸轉移至中等坪數。

4.市場北溫南熱,北台灣桃園最具潛力,南台灣由台南領軍。

5.蛋黃區漲幅縮小,蛋白區持續補漲。

整體而言,2020上半年台灣房市表現由北向南「量穩價漲」,蛋白翻身。2020下半年期待疫情局勢趨穩,換屋市場信心恢復,將逐步進場,預期全年房市將呈現由北向南「量增價漲」的走勢發展。

http://www.moneyweekly.com.tw/Magazine/Info/%E7%90%86%E8%B2%A1%E5%91%A8%E5%88%8A/47865/

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