2020/07/10 19:32:00

記者陳韋帆/台北報導

都更、危老重建近日正盛行,但原住戶採取與建商合建的方式,建商到底賺你什麼?台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出,其實擔心被建商賺走,自己蓋就好了,可以拿到建商會賺到的3~4成房子。

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▲自地自建模式,利潤自享,但可能要提防人多嘴雜的問題。(示意圖/記者陳韋帆攝影)

張旭嵐說,都更、危老分做「與建商合建」以及「自地自建模式」兩種模式,簡單說,「自地自建模式」就是「自己申請、自己出錢、自己蓋、自己賣」,當然最重要的,利潤自己賺。

通常都更案會有許多地主,所以若要進行「自建」,第一步必須依法成立法人或團體組織,可以由地主代表自組都市更新會,或是委託建經公司或都更公司來代理實施,才能整合相關事務,並向銀行融資貸款。

不過,有報酬就有風險,設計、營造、監工、銷售,都各有專業,雖然必定是委託專業的建築師、營造廠等進行,但一般地主通常不懂,在人多嘴雜狀況下,極有可能蓋出「不理想」的房子,甚至有可能銷售策略有問題,導致銷況不佳。

所以事前地主們最好先建立好良性溝通管道,並徵詢都更推動師相關意見,這樣進行自地自建時,才能將所有風險降到最低。

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▲都更案建商通常會取回3~4成的房子進行銷售,做為營造成本以及利潤之用。(示意圖/記者陳韋帆攝影)

採建商地主合建方式那又是怎樣呢?張旭嵐說,原住戶也就是地主,負責出地,建商出資興建,而建商在蓋完房子後,再將分回的戶別坪數出售,賺回興建和執行費用,市場上,建商取回3~4成都是常態。

舉例而言,假設一個都更案總案量50億而言,就是拿回15~20億的房子,所以賣了建商就淨賺15~20億?賺大錢的建商確實存在,但倘若整合耗費十年起跳,扣除設計、營造,以及地主分回戶等成本,實際上可能只賺到5億。

張旭嵐提醒,5億看似很多,但一案處理了10年,投報率僅有10%,拆算年投報率也僅剩1%,這一切還是設定在順利的狀況下,倘若遇上釘子戶或銷售不順,大建商可能還撐得住,小建商就有可能周轉不靈、直接倒閉,所以找建商合建也一定要慎選建商。

https://www.setn.com/News.aspx?NewsID=777493

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