─「景觀價值」非價格所能取代

─山坡背後是否隱藏玄機,清明節過後答案揭曉

最近有位購屋者以六百萬元購買新竹一棟中古透天厝,入住後赫然發現屋旁不遠處密林中有三座墳墓,在身心備受煎熬,加以房價嚴重貶損情況下,遂向新竹地院提告,要求減少價金25%,156萬元。

訴訟過程買方表示簽約前曾數度詢問賣方及房仲業周邊有無嫌惡設施,答案都是「無」,賣方應訊時則表示鄰近山坡是國有地,上面既有的墳墓是眾所皆知的事,不致影響房價。法官在審理過程為求慎重起見,特委託不動產估價師事務所現勘,認定三處墳墓與房屋距離為二十至三十公尺,再就可視性、遮蔽性與管理性進行鑑價,認為影響房價比例約為8.5%,法官遂判決賣方應賠償42萬6千元。

周杰倫媽媽的購屋經驗

─大型看板背後隱藏玄機

另一案例也是相當值得參考,其實「NIMBY」(Not In My Back Yard)「不要在我家後院」一向都是房地產業與購屋者所關切的焦點所在。

知名藝人周杰倫的媽媽,2008年在新北市淡水區購買「台北灣」一戶21樓96坪、2756萬元的預售景觀豪宅,三年後交屋時打開窗戶,竟然發現屋外是一片亂葬崗,觀景頓時變成「觀墳」,周媽媽認為建商隱瞞實情,要求解約退款,建商卻反要求支付15%違約金,其因在於交屋時這片墳墓已經遷移,所以反過來要求買方支付違約金。法院開庭時訊問有無去過現場勘察地形,律師回答簽約前有到工地附近查看,但亂葬崗被前排樹木與大型看板遮擋,根本看不出背後另有玄機,因此,主張建商明顯隱匿事實。至於最後結果如何,就有待司法判決。

其實在當前整體房市超額供給依舊相當嚴重情況下,除非有特殊需求,否則一向被列為嫌惡設施的墳墓,即使減價一、二成,必然還是乏人問津,其因在於兼具景觀價值的「心理價格」,尤其是如果有長者同住,心理影響因素必然愈大!

購屋之前至少應切記以下三大重要事項

─貨比十家不吃虧

姑且不論這些事件如何落幕,購屋之前應切記以下三大重要事項:

1.應牢記貨比十家的寶貴經驗:最近有位會計師朋友告訴我買房之前看過一百戶以上,有時一天連看五、六戶,愈看愈有心得,最後連區位、格局、價格、家電贈品等,該爭取的一樣都沒少,令他相當滿意。

2.審閱期五天好好做功課:尤其是預售屋,更應請教專家幫忙審閱,以免交屋時與預售樣品屋落差太大,而有被騙的感覺。

3.詳細閱讀「不動產標的現況說明書」,尤其房屋所在位置如緊鄰山坡地,更應注意是否為順向坡,以免天候異常發生土石流,導致房產大幅折損。

鄰避設施(NIMBY),避之唯恐不及

─務必詳細閱讀「不動產說明書應記載及不得記載事項」

就一般購屋者而言,對於鄰避設施(NIMBY)一向都是避之唯恐不及,幾乎沒有任何妥協餘地,尤其如有長者同住,必然是一大忌諱。

其次,根據內政部所公布之「不動產說明書應記載及不得記載事項」(四)其他重要事項之相關規定(2020年5月1日生效),購屋之前務必詳細閱讀,並且實地勘查,俾免吃虧上當!

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不動產說明書應記載及不得記載事項:周邊環境,詳如都市計畫地形圖或相關電子地圖並於圖面標示周邊半徑三百公尺範圍內之重要環境設施(包括:公(私)有市場、超級市場、學校、警察局(分駐所、派出所)、行政機關、體育場、醫院、飛機場、台電變電所用地、地面高壓電塔(線)、寺廟、殯儀館、公墓、火化場、骨灰(骸)存放設施、垃圾場(掩埋場、焚化場)、顯見之私人墳墓、加(氣)油站、瓦斯行(場)、葬儀社)。

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