2020-07-16

信義計畫區最老的A辦,屋齡超過三十年以上的「國貿大樓」,今(二○二○)年以來,連續兩筆實價登錄的租金紀錄,分別是每坪租金三三六○及三四○○元,租金逐漸站穩每坪三三○○元以上。


需求推升舊商辦租金往上


信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,信義計畫區的辦公室已經從「租客市場」變成「房東市場」,不僅是頂級A辦租金站上每坪四千元,連帶區域內的辦公大樓租金也隨之走揚。


而國貿大樓是信義計畫區中早期開發的代表作,大樓內的組成相當具有特色,包括外貿協會、知名的會計師事務所、銀行等,最特別的是有多家的駐台代表處,都設立在國貿大樓內,也有人比喻該辦公大樓為「小型」使館區。


根據實價登錄的租金資料顯示,國貿大樓在二○一四年至二○一五年期間,平均的實價租金約二九二七元,不過,自從該大樓進行內裝整修後,自二○一七年開始,已經連續七筆的實價租金行情都在每坪三千元以上,而最近更達每坪三四○○元,可以明顯發現辦公室的租金漲幅。


舊A辦的租金行情都上漲了,更遑論區內的新商辦大樓租金更是往上漲,且未來隨著區內可供租用的面積愈來愈少,租金往上漲是絕對趨勢。


高力國際資深執行董事楊慧明指出,雖然今年有新冠肺炎疫情干擾,企業搬遷計畫暫緩,需求稍微降低,但不少租約到期的房客,也都或多或少提出要求,希望房東能降租,但她表示,由於商辦空置率很低,大多數的房東沒有降租的理由,而如果只是微幅調漲,也算是房東基於共體時艱而釋出的善意。


第二季商辦租金漲勢依舊


針對台北市第二季商辦供給及租金變化,楊慧明說,第二季租金漲勢依舊,並未受到疫情影響,各級辦公室全面上漲,其中,仍以頂級大樓租金漲勢最大,季漲幅約二.四一%,年漲幅更達四.四七%。


進一步調查各主要商圈辦公室租金走勢,並未見到跌勢,多數呈現上漲格局,仍為房東市場態勢;其中信義區租金單季漲幅仍達一.五二%,並不受租戶遷出或縮編影響。


她說,由租金總體平均值的十年走勢來看,目前呈現一年比一年高的走勢(圖一),預期整體平均租金仍持續上漲,預估接下來兩季漲勢將持續。


仲量聯行商業不動產副總劉建宇也談到,由於台灣疫情已逐漸趨緩,使得租賃活動升溫,第二季淨去化量達到三二一二坪,租賃需求相當強勁,其中又以創下近十九年來歷史第二新低,僅次於二○一九年第四季的二.一四%,多數辦公樓都趨近於滿租。


劉建宇指出,由於A辦供給持續緊縮下,特別是大坪數供給有限,第二季成交仍以中小型面積租約為主。前五大租賃交易,租賃需求多來自於金融服務、醫藥、科技及遊戲產業(表一),值得一提的是,金融業以數位金融業(Fintech)最為積極,擴張約一千坪的辦公租賃面積。


世邦魏理仕統計今年上半年數據顯示,受到疫情影響部分跨國企業的租賃決策被迫展延或暫時取消,A級商辦市場更出現四年來首度的負淨去化量,反映了企業資本支出及投資增速減緩。


然而,金融保險業、科技及電信業以及生命科學業的租賃需求不減反增,實為上半年的抗疫三雄。

 
A辦、B辦租金皆穩中有升


世邦魏理仕台灣顧問及交易服務部主管陳頌民表示,儘管第二季商辦租賃市場去化速度減緩,實際並未出現退租潮的窘境,平均空置率仍處歷史低檔,包括A級、B級商辦租金皆呈穩中有升。


針對未來的租金走勢,三家外商的看法一致,陳頌民表示,由於台北市商辦空置率現已處於歷史低檔,預料下半年A辦租金仍將維持○.五%「穩中有升」的增幅,預計在二○二三年市中心的新大樓相繼落成後,商辦市場可望再掀一波高潮。


劉建宇表示,第二季商辦新供給由皇翔中山釋出約二千八百坪至租賃市場,預計年底尚有中壽凱基二萬五千坪進入A辦新供給,但因中壽凱基新大樓大都要「自用」,因此,在疫情逐漸趨緩,租賃需求逐漸回溫,預計今年空置率將會持續下探二%以下(表二)。


此外,在目前A辦供給持續緊縮和短期預租市場皆近滿租的情況下,未來租金成長將會更加顯著,可望達三%至五%。


三家外商也一致表示,在現有的商辦供給持續緊縮下,許多租戶也開始轉向其需求至「預租」市場。


企業急卡位 預租成風潮


戴德梁行研究部協理薛惠珍表示,受新冠肺炎疫情影響所衍生之商機,電商及醫藥業需求增溫,以內湖西湖段新供給的「宏匯瑞光廣場」,預計今年第三季取得使照,雖尚未完工,但通訊軟體業、電腦軟體服務業及Regus已預租,顯示西湖段大面積需求強勁。


劉建宇表示,以二○二一年來說,即將釋出的兩棟樓皆已於今年都被「預租」,近乎去化完畢,包括由某金融公司拿下「富邦遼寧」四千五百坪的租賃面積,以及某科技公司拿下「希望廣場」近四千六百坪的租賃面積。


他談到,二○二一年新釋出供給將僅剩約一千五百坪的面積,而到二○二三年後,信義區和非核心區才會有將近三萬五千坪的租賃新供給釋出,屆時才可望能舒緩核心區內的辦公需求。


楊慧明也指出,今年度所釋出之新增供給總共一.七萬多坪,包括已經全棟預租的新星興業,以及由原台北學苑改建新大樓的中壽凱基總部,已決定保留「自用」(圖二)。


她表示,未來三年,辦公室將有五.八萬坪新增供給,但有些是「看得到,租不到」,因為很多大樓的業主都傾向「自用」。


明年新增供給的辦公室共有四處,包括「元大一江街總部」約三千三百坪、「遠雄大巨蛋」約一萬二百二十坪、「富邦長春段」一萬多坪,另「全球希望廣場」約四六○三坪等,二○二三年則有富邦人壽的「A25」,約二.七萬坪,以及國壽「松江路案」約三一五○坪,可以說,未來三年的新供,有半數都位在信義區。


租約到期帶動搬遷需求


劉建宇則談到,未來可供給的新商辦,除了自用外,能釋出的空間有限,因此,才會有些企業急於「卡位」而預租,而就目前的租賃市場來看,未來四年預計租約即將到期的面積高達五萬一千多坪,其中,以金融業需求最殷切(圖三)。


他說,主要商業區辦公樓的屋齡趨於老舊,屋齡二十年以上的大樓占比為三四%,三十年以上占比約二七%,兩者合計已超過六成,因此,辦公室搬遷需求將會持續增加;加上以往年平均約一萬五千坪的年平均淨去化量,潛在需求能量相當可觀。


可是,目前市場趨於滿租,租戶僅得選擇續約於舊大樓,或朝預租市場、市郊區域、自購建物或土地,而這也帶動一些新大樓交易案,以及商用土地交易轉趨熱絡。

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