2020年07月22日

惡鄰居不斷製造噪音,讓人夜間難入眠;陣陣菸味不斷從通風管飄來,該如何處理?由資深司法記者蘇位榮主持的《行動法庭》,昨(21)日邀請律師蘇家宏、不動產經紀人陳泰源、北市大安區大學里里長吳沛璇,分別從法律和社區管理角度,探討惡鄰該如何處置?

 

 

魔音傳腦!律師教你「三招」抗噪音

面對半夜噪音,律師蘇家宏提供三種對應策略:

第一走《民法》途徑,請求法院讓鄰居在特定時間內,不能發出噪音。

第二報警,只要有「兩人以上」報案,就構成妨礙「公眾」安寧,警察可依《社會秩序維護法》開罰。

報警的優點是不用上法院,甚至能讓警察幫忙蒐證,且報警會留下報案記錄,日後若上法院,只要法官調閱通聯記錄和筆錄,確認鄰居屢勸不聽,到時即使鄰居在法庭說自己很可憐,法官也可以判重一點。

第三,依據《公寓大廈管理條例》開「區分所有權人大會」,決議要求住戶強制搬遷,並變賣他的房子,讓惡鄰直接從社區消失。

▲ 蘇家宏律師分享驅逐惡鄰四步驟。(圖/行動法庭提供)

善用「惡鄰條款」 四步驟拍賣惡鄰房屋

若對於惡鄰忍無可忍,希望他搬走,目前《公寓大廈管理條例》已有明確規範「惡鄰條款」,只要住戶同心協力,就能將社區內擾亂安寧的釘子戶強制驅離!

具體作法如何操作,蘇家宏律師將過程簡化成四步驟:

第一,公寓大廈必須先有明確的「社區規約」,而規約可由「區分所有權人會議決議」制定,讓住戶知道有哪些事情不能做,例如不能堆積、亂丟垃圾。

第二,要求住戶改善,依據《公寓大廈管理條例》22條給予住戶「三個月」的改善期,可透過寄出「存證信函」的方式處理。

▲ 如何驅離惡鄰?蘇家宏律師提醒,注意《公寓大廈管理條例》決議規定。(圖/行動法庭提供)

第三,若三個月後沒改善,可依據《公寓大廈管理條例》31條召開「區分所有權人會議」,訴請法院強制出讓房屋

蘇家宏律師提醒,在召開住戶大會時,要特別注意法律對於區分所有權比例和出席人數的要求。以100戶的社區為例,若注意大會決議要符合法律要求,必須至少有2/3的住戶(即67戶)出席。而同意權的行使,必須是出席人數的3/4同意(即67戶的3/4)。

在住戶大會決議結果做出後,管理負責人或管委會必須先經過「訴請法院強制遷離」的程序,才能要求惡鄰搬遷。

第四,若惡鄰在法院判決確定「三個月內」,沒有搬遷完成移轉登記手續,《公寓大廈管理條例》22條規定,管理負責人或管委會可聲請法院拍賣房屋

像這類訴請法院強制遷離的情形,在法院已經累積不少案例。蘇家宏律師強調,「要讓你的房屋有價值,請自己要保護你的家。」只有好的管理,才會有高的房價

 

菸味害他看醫生 法官:居住正義 > 吸菸自由

除了噪音問題,菸味也常影響社區居住品質。依據網路溫度計民調,十大惡鄰之首,抽菸就排在第一名!

不動產經紀人陳泰源表示,有些人有躲在廁所抽菸的習慣,但有些大樓整棟的管線是互通的,過去曾發生有人在一樓廁所抽菸,結果透過浴室管線,連16樓住戶都聞得到菸味!

陳泰源指出,在大直就有個高級住宅區,管委會就乾脆強制規定,抽菸必須到戶外,不可以在大樓內。住戶也很識相,因為一戶房要上億元,所以不論是抽菸或抽雪茄,住戶會走到住家外抽。因為在陽台抽菸,味道會飄散,影響到其他住戶。

▲ 不動產經紀人陳泰源指出,有高級住宅區強制規定不可在屋內抽菸。(圖/行動法庭提供)

若私下勸阻無用,也可以走法律途徑。蘇家宏律師表示,在社區裡有個房客是老菸槍,一直抽菸,抽到樓上鄰居受不了,從警衛到管委會來勸阻,老菸槍都不聽。

鄰居只好買空氣清淨機,又因身體不舒服去看醫生。最後,鄰居實在受不了決定上法院提告,要求禁止老菸槍在屋內、陽台、廁所抽菸,並要求精神損害賠償。

這個案子到法院後,法官發現其實已經有不少人反映過這個住戶(老菸槍)的問題,且不論是管委會或警察,來勸導也無法處理。最後,法官就判這個抽菸的鄰居敗訴,禁止他菸味飄到樓上,並要他賠償空氣清淨機的錢,還有精神損害賠償。而這個住戶最後因為官司輸了,社區住不下去就搬走了。

蘇家宏律師指出,這個判決最重要的意義在於,法官在判決書提到:每個人都有抽菸的自由,但是相對居住自由,居住自由和正義大於抽菸的自由。

▲ 大學里里長吳沛璇分享社區抗菸案例。(圖/行動法庭提供)

社區抗菸:里長爭取「綠地禁菸」成功案例

除了走訴訟途徑,大安區大學里里長吳沛璇也分享社區抗菸的成功案例。

大學里坐落於台大對面的溫州社區,里內有許多商家和咖啡廳,常有客人在社區綠地抽菸聊天,干擾社區安寧。

所以里長就約了北市政府衛生局辦會勘,透過公權力直接規定「溫州街46巷旁的水圳和綠地」,從七月一日開始禁煙。

▲ 大學里里長吳沛璇爭取社區綠地禁菸。(圖/吳沛璇提供)

「那其他綠地可以抽煙嗎?」主持人蘇位榮問。

「那塊綠地是特別爭取來的!」吳沛璇里長表示,台北市綠地很多,其他綠地或許可以抽煙,但溫州街那塊綠地是里長特別跟北市政府爭取「禁止吸菸」的區域。

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