2020-07-15 14:24
買什麼樣的房子最抗跌?(圖/姚翰光攝影)

買什麼樣的房子最抗跌?(圖/姚翰光攝影)

新北市H小姐想買淡水某社區很久了,最近一年看了五間,發現為甚麼價格一直沒有往下,怎麼還越來越高,一年內竟然高了10%,為什麼可以這麼抗跌,筆者以十多年的代銷、仲介銷售經驗來告訴大家,究竟什麼樣的房子最抗跌。以下列出以下重大指標:

指標1 地點、地點、地點


講到房地產,地點永遠是從古至今的不敗法則,因為好地點的土地具有稀缺性,少一塊是一塊,蓋完就沒有了,無法增產或複製,而所謂好地點指的就是精華區距離、交通與生活機能。

 

精華區距離:精華區,顧名思義就是最精華、最熱鬧的地方,離精華區越近相對越方便,人口越稠密,相對的房價就相對穩定,因為台灣人都想住在離精華區近的地方。

交通:最常見的就是捷運、火車、交通要道,如果不在精華區內,那首要考量的就是交通便利性,交通便利性高的,如捷運站附近、近交通要道,相對往來的時間成本較低,當然深受大家喜歡。


生活機能:在台灣,由於沒有明顯的住商分離型態,大家也都習慣很方便的生活,所以生活機能方便的地方就是大家喜歡買的地方,許多重劃區就是生活機能尚未齊備所以房價有時比較方便的區域為低。

 

周圍環境:除了上述幾項,周遭環境也是相當重要,以新北市的新店、永和來做說明,為何兩地與市中心距離相當,都有捷運,但房價卻差了一大截,答案就是周遭環境,永和地狹人稠單行道多,相對新店有碧潭、道路較為寬敞,所以新店房價比永和高上一截。

上面這幾點,其實各大專家都不斷重複,地點、地點、地點,永遠是房地產首要考量的地方。舉例來說,北市大安、信義就是永遠的王者,新板為什麼可以比北市很多地方都貴,因為旁邊就是交通樞紐板橋站,又有各大百貨與便利的生活機能。

位在台北市信義計畫區的「陶朱隱園」佔據最精華地段,一戶上看18億。(圖/作者提供)
位在台北市信義計畫區的「陶朱隱園」佔據最精華地段,一戶上看18億。(圖/作者提供)

指標2 區域空屋率、社區釋出率


俗話說的好,物以稀為貴,我們只要從簡單的供需法則來說,供不應求,價格上漲,供過於求,價格下跌。因此,當一個地方空屋率很高的時候,就表示這裡的價格很難有支撐。相反的,當一個地方幾乎沒有空屋,相對的價格就不容易下跌,因為想接手的人很多。

 

所以在判斷購買區域的時候,一定要儘可能避免空屋率高的地方,以目前來說北台灣淡水、林口、新莊、青埔等地都是明顯空屋率較高的區域,相對這些區域保值性就不易維持,價格競爭激烈。中和永和,雖然擁擠的問題常為人詬病,但很多案子還是很快成交。

除了大區域地選擇外,在選擇中古屋的時候,更要考量稀有性,若一個社區常常同時有好十幾間在賣,相對的價格常常波動性較高。有些社區,可能半年一年才會有一戶釋出,通常這種產品就比較難議價,因為供給很少。

所以我們常常被問到應該選擇甚麼樣的社區,通常我們都建議選擇戶數不要太多的社區(最好在100-200戶),房價比較穩定。以中和捷運共構案南方之星為例,在2014年打房前成交價超過50萬/坪,但打房一年後,立刻崩盤至40萬/坪甚至出現少部分3字頭。因為該案有1100多戶,只要打開房仲網站都會看到幾十在賣,這麼多人在賣,當然大家是誰便宜買誰,同社區互殺的情況下,很快房價就坐溜滑梯下跌,成為跌最慘的捷運宅之一。

指標3 無特殊抗性

市場上常常會有某些同社區或差不多地點卻但單價卻特別低的房子,不外乎大概都是格局奇怪,風水抗性、接近嫌惡設施等等都有可能,以全國最知名的豪宅帝寶為例,建國高架橋旁的A棟常常價格有大幅波動,還有出現多次跌破200萬的單價,相對面中庭最高的CD棟至今都未跌破200萬的門檻,甚至最高成交到298萬。

在高架橋旁邊的房子,價格較有波動。(圖/作者提供)
在高架橋旁邊的房子,價格較有波動。(圖/作者提供)

以一般的庶民來說,我們會建議盡量避免”有特殊抗性的社區”,不只是你要買的這戶無特殊抗性,更重要的是整個社區最好都不要有特殊抗性,理由很簡單,你背一個很重的背包就是很難跑得快,一個社區若有部分戶別有特殊抗性例如面福地,整個社區會變成有面福地的價格跟不面福地的價格,就算你買的是不面福地的價格,你的社區永遠會有低價面福地行情在成交,拖著你的社區行情不可能大幅拉開。當市場不好的時候,面福地的往往跌地很快,也拖著你的正常戶別往下。因此,避免選擇具有特殊抗性的社區,是保值的重要選擇。

作者介紹│百億房產教練RENBA

信義房屋區TOP1&千萬經紀人,27歲當店長,30歲轉任知名建商業務主管,為業界最年輕建設業主管,銷售個案多次榮獲全台銷售冠軍,唯一代銷+仲介銷售雙冠王,累計成交金額超過百億元。蘋果地產家專欄作家、曾任批踢踢房地產版版主。(相關報導:別以為想買房,銀行就願意貸款給你!內行人揭房貸陷阱:小心數百萬頭期款一夜消失更多文章

責任編輯/潘渝霈

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