台灣房市挺過疫情干擾,進入「後疫情時代」的發展,民眾看好後市及房價的比率增加,而根據住展雜誌調查,今(2020)年總推案量更可達上兆元以上,房市行情看似「看回不回」,但因民眾不追高,房價上漲幅度有限。

股市好 房市跟著沾光

台灣股市從萬點行情重挫至八千多點後,目前已回漲至「萬二行情」,給了台灣房市很好的發展,民眾看好後市的信心回升,根據信義房屋針對網友進行今年第三季的購屋意向調查,受訪者對於未來房價看跌比例已收斂到32%。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,在降息、量化寬鬆與國內疫情控制良好的狀況下,看漲的比例為29%,購屋信心是近七年調查以來最佳的一次,房市又重新回到復甦的軌道上。

另外,央行五大房貸利率創新低1.38%,也讓52%的受訪者認為,未來會增加購屋意願。

中信房屋也發表最近的調查指出,受新冠肺炎影響,各產業幾乎都因消費縮減而導致業績大幅衰退,但不動產市場卻似乎不動如山。

調查顯示,有34%的受訪者於疫情期間不曾改變既有的看屋或交易活動;而面對第三季房價展望,僅有17%的受訪者認為房價有下跌的可能,五四%認為持平。

而看法樂觀,認為房價有成長可能的比例共有29%,其中認為房價可上漲10%的受訪者為5%,介於6至10%的比例為24%。

中信房屋研展室副理張漢超分析,有意置產的民眾因擔心疾病感染風險而暫緩不動產相關活動的比例較低,反倒是擔憂房價可能產生波動而延後看屋交易的比例較高,顯示民眾並未因疫情而降低對房市的關注,對於房地產長期走勢仍具信心,因此使得房市看回不回、仲介業者也並未明顯感受到疫情的負面影響。

張漢超表示,當房價未如預期下跌時,原本觀望或暫緩延後看屋及交易的民眾就迅速回流房市,恐怕也是擔憂房價可能再度上漲、撿不到便宜房價所致,這樣的現象由六都六月份建物買賣移轉棟數回溫的狀況即可反映出來。

政府推振興 民眾消費行為復甦

除此之外,國泰金控也針對國泰人壽保戶及國泰證券戶進行調查七月份「國民經濟信心」調查,結果是全球疫情蔓延使景氣展望微幅下降,民眾消費行為受政策刺激而持續復甦。

國發會最新公布的五月景氣對策信號維持黃藍燈,領先與同時指標微幅下滑,國泰金控指出,雖然台灣防疫有成而逐步回復正常生活,但近期全球疫情加速蔓延,使得七月景氣展望樂觀指數微幅下滑至13.1;不過,受到政府發放三倍振興券從七月十五日開始使用,調查也顯示,大額消費意願指數上升至七(六月分才一.三),顯示受政府刺激政策提振,民眾大額消費行為持續復甦。

主計總處估計2020年經濟成長為1.67%,通貨膨脹率為負0.32%,七月調查結果顯示,民眾對於2.2.年台灣經濟成長率的平均預期值維持在1.4%(六月為1.3%),有84%的民眾認為經濟成長率會達到1%以上。

另民眾對於2020年平均通膨預期值下降至0.41%(六月份為0.8%),預期今年通貨膨脹率將低於1%的民眾則增加至92%(六月份為75%),顯示疫情影響下,民眾所擔心的「通膨」壓力已趨緩。

以上三家業者的調查數據,很立即地顯示民眾「短期內」看法,因此,若新冠疫情在台灣持續受到控制的話,民眾信心得以「Hold住」。

上半年房市「免疫」

作為房地產第一線的建商,一般都是「沒有悲觀」的權利,像中華民國商業總會理事長、鄉林建設董事長賴正鎰七月初在「商總上半年不動產委員會記者會」上表示,台灣房市受到資金行情發威、超低利率環境、海外資金回流的激勵,上半年房市雖受疫情衝擊,但一下子就恢復。

賴正鎰指出,六都在上半年預售推案總戶數已達到預估今年總量的42%;且預售及新成屋推案僅較去年同期略減1.8%。他以推案戶數統計數字分析,台中市推案戶數在六都占比達26.8%而居冠;台南市房市今年上半年更急起直追,推案量較去年同期成長60%,成長率高居全國第一,這些都說明了房地產在上半年可說是「幾乎完全免疫」。

他認為,建商推案避開疫情,將傳統「二二八」、「三二九」及「五二○」房市推案黃金檔期延遲,而六月起各大建商加大搶地之快狠準、都更審議增速、看房人潮組數回籠多及成交比提高,已回復到去年下半年水準。

他預估今年下半年「價揚、量增」,各地推案與成交速度會更加熱絡,預估全國的年推案總量仍有機會破兆元。

專營北台灣房市的《住展雜誌》指出,代表北台灣新建案市場概況的住展風向球,六月分數來到33.7分,較五月的33.2分增加0.5分,分數連四個月上揚,且續創今年以來新高,對應燈號連續二個月站穩「黃藍燈」,意味著近期新建案市場表現穩健。

此外,根據統計,北台灣今年第二季新成屋、預售屋推案量達約2893.28億元,較去年同期減少約455億元,不過,累計上半年總推案量仍走高至5652.32億元,比去年同期成長近300億元。

房市開高走低再拉高

住展雜誌研發長何世昌表示,今年上半年房市外部干擾因素多,經歷總統大選、新冠肺炎疫情接連轟炸,但國內房地產卻在低利率與資金行情支撐下,展現強大的靭性,建商推案信心更逆勢走升,呈現「開高走低再拉高」的態勢。

他認為,若目前房市買氣維持穩定復甦的趨勢不變,預計北台灣下半年推案量應可達到約五千八百億元水準,全年推案量可接近1.15兆元。再假如下半年「陶朱隱園」、「Diamond Tower」等指標豪宅案開賣,則推案量可衝高至1.25兆至1.33兆元左右,量能十分可觀!

 

 

不過,在這些推案量中,卻有不少是都市更新案及危老都更案,顯見政府在全力衝刺「都更元年」,大力改善都更審議速度後,也讓很多停滯多年都更案有了「柳暗花明又一村」的發展,全年合計可達一千八百多億元案量。

根據住展雜誌統計,截至五月底為止,大台北都更(不含危老重建)推案量累計約870億元,何世昌表示,房市持續復甦,都更推案力道更為強勁,加上去年年末部份都更案因總統大選而延推,使今年都更推案爆出大量,預估全年應該可以突破1500億元。

至於危老建案推案,根據住展雜誌統計,近三年推案量呈現年年創新高的態勢,今年上半年危老建案數量達16個、總推案量約162億元,其中推案件數比去年全年大增約四成五,推案量增幅高達約七成,如此下來,全年更可能爆量直衝300億元。

而危老推案火熱,買氣也同步發燒,何世昌指出,今年已公開的危老建案平均銷售率高達55%,遠高於一般建案。其次,上半年完銷的危老建案數共有五個,包括大同「三豐長安匯」、中山「連雲台北學」、大安「在壹起」、內湖「大道東」及三重「盛河八方」,完銷比率逾三成,亦高於一般建案平均值。至於量體較大的危老指標案,銷售成績也不俗,如中山區「合矩青山」因生活機能完善,短時間大賣逾七成。

何世昌分析,與一般建案相比,危老建案銷售成績更為亮眼原因有二,一是危老建案多位在都會鬧區,區段條件優良。像這種位在菁華地段的建案,基地周邊人口稠密,除了擁有在地豐沛的自用買盤外,還有堅實的投資置產需求,再加上菁華區新房子供給量原本就少,因而成為熱銷保證。

二來是危老建案的地主分回戶比例較高,建商的可售戶數略少,通常都只有數十戶,極少超過百戶,不像重劃區一個建案可售戶數動輒數百戶到上千戶,所以跑到完銷終點線的速度更快。

何世昌總結指出,由於危老開發變數低、容積獎勵項目明確,以及開發時程較短而獲利可以快速入袋,堪稱房地產最強煉金術,已經成為業界最熱烈追逐的開發模式,他認為,未來推案件數與案量甚至有機會超越都更,成為推案新主流。

小而美建案傳秒殺

另位於大同區承德路二段的「宏國大道城CD區」,也傳出快速完銷的好消息。據代銷的傳真行銷董事長王明成表示,該建案設計成花園廣場高級社區,原本預計今年初開案,因疫情影響延遲至六月,30坪以下小宅在第一週就被搶光光,而56坪產品,前後也只花了三週的時間就去化掉一百多戶的可售量體,銷售速度驚人。

王明成認為,後疫情時代,只要產品面的「內容好、設計好」以及行銷上的「氛圍好」,就能全面奏效。

今年房市的另一個特色是基地雖小,但規畫好的建案,就有「秒殺」的佳績,如佳元建設在臨沂街的小基地,推出23至40坪純住宅,戶數共29戶,也締造十四天火速完銷紀錄。

曾待過鄉林建設及嘉磐建設的佳元建設董事長蔡錫全,2014年獨立創業,2016年先在天母富人地段推出「裡參道」,之後在內湖推「佳元湖伴」、「樹語人」及中正區的「佳元臨沂」,屢創銷售佳績。

今年第四季也將在捷運行天宮站附近推出松江民生案,將打造成精品飯店宅,主力產品為一房產品,目標客群則鎖定在南京松江金融街的精英上班族。

因為在前幾家建設都負責土地開發業務,讓蔡錫全對購地很有心得,並認為蛋黃區的土地雖貴,但只要規劃、設計用心且符合趨勢產品,就容易受到消費者青睞;而維持一年要推一案的他表示,目前手中有四個危老都更案,其中,包括復興北路微風案及板橋新埔案,都已整合完成,今明兩年都可推案。

而有完銷建案,今年房市也出現令人跌破眼鏡的情況,那就是興富發在士林夜市旁推的指標豪宅「圓山一號院」成屋案,最近實價揭露,低樓層出清戶每坪只有64萬多元,比高峰時的百萬行情「差很多」。

面對豪宅房價「消風」現象,住商不動產企劃室經理徐佳馨表示,原本房價就是「一個願打,一個願挨」,雙方合議而成,而有人買貴,是他覺得「值這個價」,至於有人能便宜買到「出清價」,就是機遇問題。

民眾學聰明 房價不追高

而今年以來,因為難得的大資金行情,推升台股上一萬二千點以上,有人擔心股市泡沫化,連帶拖累房市,她認為,2007年時也有人提出房市將泡沫化的疑慮,但並未發生。

中間幾年並有政府出面打房,房市於2015年及2016年拉回整理迄今,投資買盤退場,只剩剛性需求的首購族進場,除了一些富豪很「任性」地捧現金大買豪宅外,一般受薪階級對房價「斤斤計較」,不會貿然追價搶進,故房市泡沫化問題,一直都是「留校察看」,可以謹慎,但也不用自己嚇自己!

(顏瓊真)

文章來源:理財周刊

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