2020-07-29 21:31北美智權報 專欄作家 蔡佑駿
  •  
  •  

 

圖片來源:pixabay
圖片來源:pixabay
 

 

台灣房地產,相對於大部分的受薪階級,確實很貴,但貴不等於不合理,就跟所有日常商品一樣,有不同等級的價格,匹配不同等級的商品,房地產也跟商品一樣,甚至是高度資本化的金融商品,因為他跟金融市場掛勾非常深,本身是價格波動相對穩定的抵押品,同時又可以產生很大的資本槓桿,屬性完全就是金融市場的一項商品,汽車、珠寶、貴金屬、精品,價格穩定性都比房地產更差,房地產毫無疑問就是金融商品的一種,事實就是如此,要釐清台灣房地產的價格合理性,首先就是要認清房地產的屬性,因為地球上所有的商品都離不開經濟學原理。

美國次級房貸爆發以後,台灣的房價不斷的上漲,很多人認為台灣房地產很貴,價格不合理,但是從資本市場效率的角度來看,台灣的房價並沒有不合理,房地合一稅制以前,台灣房地產確實炒作比較明顯,但房地合一稅制以後,脫離基本面的房價飆漲,很明顯就是消失了,沒有高把握度的套利空間,投機者自然就會散去。

所有在資本主義市場機制下的商品,價格從來沒有長期高估或低估的,如果低估了,慧眼者會進場套利,直到沒有套利空間為止,高估了也一樣,市場機制會讓持有者拋售,直到價格沒有高估為止,錢是很「精明」的,不會有商品可以長期在公開市場上,維持價格高估的狀態,小規模的商品還勉強可以,主力和大戶們可以鎖籌碼,但是像房地產這種規模非常大的產業,基本上是做不到的,就像改變河流流向還可以做到,但是改變洋流流向,那困難度就非常高了。

以台北市鬧區一間小套房價格高達900萬的例子來說,如果那間套房可以月租1.5萬順利出租,代表市場機制下,那間套房的經濟產值一年18萬是可以達成的,按照目前的市場利率去推估,假設殖利率2%(台灣房貸約1.5%左右,十年債殖利率約0.5%,假設環境不變,2%的殖利率是可以長期存在的水平),那該套房售價900萬完全合乎市場機制,而且屋主還要負擔修繕、稅務與維護成本,年報酬率一定低於2%。屋主只賣900萬,並沒有高估或低估,如果那間套房面積是10坪,那1坪90萬也是合理的數據推估,因為市場機制下,那個物件的生產力就是這麼高,高到撐起1坪90萬的價值,就跟有些名車售價可能超過500萬以上,因為那台車的綜合性能,只要有很多買家願意用500萬以上去買它,那就是市場機制下的合理價格。

房價也許高,但不會不合理

一坪50萬以上的房子,只是超出許多受薪階級的負擔能力,但那不等於價格不合理。假設一棟4層樓的透天厝,2到4樓每層都有三間套房可以出租,該地段套房平均月租7000元,1樓店月租10萬元,整棟房子的一年產值就高達195.6萬,報酬率抓2%去反推,整棟房子賣個1億元也是剛好而已,如果該棟房子權狀是200坪,那一坪就是50萬,這些都是符合市場機制的概念去推算,買不起或價格很高,不等於價格不合理,勞動生產力低,卻又想買經濟生產力極高的商品,買家能力自然就難以負荷了。

我覺得一個LV包包售價20萬根本不合理,這邏輯是有問題的,因為我對LV包包的價格判斷方式是不完整的,所以我對它的訂價機制肯定不認同,但那不等於一個LV包包賣20萬不合理,那跟股市一樣,很多時候未必是價格不合理,也可能是觀察者的估價方式有問題,LV精品能長期出現在市場機制下的價格,它就是合理的,不然它早就倒閉了,我也可以選擇買一個幾百塊的路邊攤,或者平價的實用背包,反正市場機制下,你付出的成本,會有相對應的品質,低於市場平均價格的商品,它一定有相對應的缺點,價格會反映品質。

在全球各地,那種方圓面積半徑少於20公里,生活機能便利性極高的大城市,房價都不會低到哪去。如果不是高房價,那就是高租金,價格往邊陲地帶才會遞減,公共交通、醫療、治安,高便利商業等各種機能都擁有的國際城市,居住成本一定高,因為那些地段的經濟生產力太高了,使用者付費,自然要負擔相對高的居住成本,如果能找到成本比較低的物件,那個物件一定有其缺陷,然後反應在價格上。

以台灣來說,如果是距離大都市較遠的地區,北部基隆、中部南投、南部屏東,台灣並不是所有的房地產物件都貴,也有便宜的物件,但一定會有其相對應的缺陷,例如地點可能距離商業區很遙遠,或者便利性相對低,所有條件都滿意的物件,價格一定不滿意,至於眼光只專注在經濟生產力極高的地段,卻又抱怨物件很貴的人,那跟想買高檔名車,卻又抱怨車價貴的概念差不多,實際上,在台灣要居住在生活便利性高的地段也不困難,租屋就可以達成,台灣的房屋持有成本相對低,反映在市場機制上的就是租金水平相對低,台灣有各種價位的房地產物件,只是大多數需求者只看大城市的物件,要便利性和機能,卻又抱怨成本太高。

 

資料來源:https://www.numbeo.com
資料來源:https://www.numbeo.com
 

 

台灣的房地產持有成本確實相對低,但那也讓台灣的租金在國際大城市的比較上,長期相對低,不是人人買得起,但至少絕大多數人租得起,實務上反而實現居住正義,如果想透過稅務或其他方式去增加房地產的持有成本,那些成本反而會被轉嫁到承租者身上,世界上許多房地產持有成本高的國家,租屋成本都是相對高的,房地產物件持有成本如果是5%,那租金勢必要超過5%,屋主有營利的空間,租屋市場才能長期穩定存在。

貿然提高房屋持有成本,可能造成屋主與租客雙輸

如果大幅提高房地產持有成本,屋主們放棄租屋市場,市場供給驟減,租金暴漲,結果就是,租客們找不到物件可以租,如果自己買物件,價格或許可以負擔,但長期的維護成本反而吃不消,最後就是買不起也租不起,屋主和租客得到雙輸的結果,比較高的就是像美國加州,因為房屋持有成本高,屋主自然就把持有成本反映在租金市場上,治安、便利性相對好的物件,租金都相對高,全球每座大城市都是那樣,價格和租金都不會長期脫離市場機制。

總結來說,台灣的房地產很貴,那是因為台灣的土地很貴,土地之所以貴,那是因為該地段的經濟生產力極高所撐起來的,土地沒有實質經濟生產力,怎麼炒作都沒用,一樣都在台灣用同一套制度,基隆、南投、屏東就無法出現很高的平均房價,因為沒有實質經濟生產力支撐那個價格,實質生產力才是最關鍵的,沒有生產力,改變表面的規則也拉不起房價。

例如,如果讓南投的所有商家都生意興隆,就業機會大增,居住人口暴增,或者出口產值大增,那實質生產力就會出現,南投的房價自然會大幅上漲,如果台北市未來哪天的平均商業租金價格暴跌了,經濟生產力撐不起那麼高的價格,台北市的房價自然就崩了,就像公司無法維持持續成長的營運獲利,股價就崩了,所有金融商品都離不開經濟學原理。

全球資本趨勢的進程,就是逐利而前進,房地產在地球上就是金融商品,就算鴕鳥心態去面對,金融商品的本質也不會改變,和十年前相比,全球金融環境已經大幅改變,全球利率大幅壓低到接近零利率,甚至還有負利率,資金浮濫有助於股市和房市的熱度,雖然台灣已經進入長期人口負債結構,2014年以來,台灣整體房價沒有飆漲,實際上也出現一波修正,但台灣並沒有出現通貨緊縮,所以房地產長期走空的條件還沒有達成,如果未來台灣有通貨緊縮,那台灣房價還是免不了大跌。

【本文僅反映專家作者意見,不代表本報立場。】

 

作者:Joe(蔡佑駿)

現任:北美智權報專欄作家、 全台最大外匯部落格『外匯是穩定投資的天堂』主編、東森電視台財經固定來賓、聯合理財網專欄作家

經歷:壹電視、東森、非凡電視台財經來賓 、非凡周刊專欄作家、經濟日報專欄作家、聯合理財網專欄作家、經濟日報外匯擂台連三屆冠軍

 

 

【詳細內容請見《北美智權報》265期;歡迎訂閱《北美智權報》電子報】

https://money.udn.com/money/story/5621/4740475?from=ednappsharing

    全站熱搜

    顏明輝_C21不動產 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()