2020/08/01 04:30文/記者張瀞勻

法拍大熱門,主因在於資金狂潮。
今年法拍頻頻上演搶標大戰,今年前7月法拍單一戶搶標人數超過20組之件數已達36件,又以台北市最為火熱,尤其在疫情趨緩後的6月起幾乎周周皆出現20組以上搶標大熱門案件。專家指出,熱錢流竄,國內景氣看好,參與法拍人數增加,且不時上演破上拍,也象徵著房市景氣好轉。

著房價逐步回升到近年高點,許多投資人開始將目光轉進法拍市場尋找高CP值物件,但過去多認為等越久、底價越低,投資才超值,但今年這個情況大逆轉,等越久,買到的價格可能比上一拍還要高,根據寬頻房訊統計近三年全台法拍投標人數超過20組之案件,2018年也只有38件,2019年僅57件,但今年截至7月20日為止已有36件,預估全年總件數將輕鬆超車2018年、2019年。

寬頻房訊發言人徐華辰指出,觀察六都及全台投標組數超過20組以上之件數,今年才過7個月就超過前年、逼近去年拍定量,主因在於大環境的造就,無論是台商鮭魚回流潮,或是近期各國大灑QE挽救經濟,造成股市大熱,攻破12,000點大關,而除了股市,房地產也是深受國人青睞的投資標的,尤其在房價攀升之下,價格較低的法拍屋吸引投資人出手。

法拍熱門物件 有跡可循

今年前7月法拍大熱門,觀察吸引投資人出手搶標的物件可分為三大類別,其一,拍賣底價與市場行情落差大,像是7月21日甫拍定的新北市林口區「紐約上城」社區,罕見地在一拍時就有22組投資人到場投標,現場熱鬧非凡,主因就在於,該案底價為1,000萬元,每坪底價約16.7萬元,低於該社區近一年成交行情一成以上,因此成為近期大熱門,最後該案以1,273餘萬元拍定,溢價率近三成,為少數在一拍拍定之物件。

中南部也出現相同狀況,在台中市中清路一段的社區「登峰21」三拍每坪單價僅13.98萬元,低於該社區近一年成交行情近四成,投資人認為有利差可賺,沒想到有24組競標,拍定單價20.29萬元,不僅衝上拍,竟然也比行情還高。位於高雄市岡山地區的一棟住宅大樓三拍底價僅166.4萬元,每坪約7.2萬元,拍賣當天吸引22組出手,且一舉衝破上拍。

可立即回收租金 受長期置產客青睞

其次,拍定後立刻有即時的租金報酬可回收,或是有未登記於謄本之使用空間附加價值,對於持有中長期的置產客有莫大的吸引力,7月中旬拍定的連雲街1樓公寓就有此特色,該案因返還借款於去年流入法拍, 5月二拍時底價降至4,032萬元,但因投資人支票忘記背書,失之交臂,近日執行三拍時,底單價約63.7萬元,明顯低於行情許多,吸引31組投資人出手競標,最後由李姓自然人以4,380萬元拍定,加價1,153.6萬元、加價率達35%,加價金額為今年7個月最高紀錄,搶標人數也創下次高,並且締造「破上拍」,另外,根據法院筆錄,屋內有一地下室,入口僅能從本案1樓屋內進入,但實際使用面積比權狀坪數更大,應是投資人願意加價拍定之原因。

此外,松山區健康路上一處公寓3樓,過去則劃入自辦都更重劃範圍,也因此吸引24組人馬競標,主因在於民眾對於都更前後價差有所期待。

其三,徐華辰表示,區域內鮮少有釋出、口碑不錯的優質社區,一旦流入法拍市場也會吸引不少投資人進場投標,譬如日前台北市內湖區四期重劃區的21年中古透天別墅「蘭亭集序」2日執行3拍,竟然吸引30組人馬前來競標,刷新今年以來內湖區法拍競標人數,業者分析,投資人主要看準該案釋出量稀少,加上該社區為少數總價在4,000萬元以內的別墅產品,又鄰近三軍總醫院,有許多潛在的醫師、退休購屋族,且近期市場轉熱,不少民眾對於價格認知拉高,因此積極進場投標。另外,日前停拍的北市名宅「僑福花園廣場」、仁愛路國泰蔡家的起家厝「霖園大廈」投標日當天都有不少投資人進場,無奈最後以停拍收場。

今年全台20組以上競標件數可望超越前2年。

頻上演「衝上拍」 房市景氣熱

然而過去法拍市場越火熱,被視為房市反指標,瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛說明,法拍市場可以「待拍量多寡」、「拍定的平均拍次高低」判斷房市冷熱,如果買方出價保守,看壞市場,代表市場的不良債權數量多,各項不利條件互相加強,顯示當下市場快速轉冷。

但從今年競標狀況而言,顯然已經推翻過去理論,黃舒衛表示,近期「待拍量減少」、「拍定的平均拍次降低」,甚至「衝上拍」之現象,則表示投資人看好市場後勢,出價意願高,也間接讓銀行對於房貸採取更寬鬆的爭取姿態,帶動整體市場氣氛更活絡。

黃舒衛表示,目前房市由資金行情領頭,投資人亟欲尋找增值潛力大的物件,因此重返有機會快速取得比行情低的法拍市場,也重現動輒數十組投資人競標單一物件的熱況,而這些衝上拍、數十組競標的物件,除了展現整體資金熱之外,區域建設利多、個別價格誘因,在多頭市場都等於獲利保證,自然成為微利時代聰明資金追逐的標的。

北市松山區健康路一處公寓3樓由於曾劃入都更範圍吸引24組投資出手。

想撿便宜法拍屋 恐因小失大

法拍價格低於市價,有不少民眾想在法拍市場撿便宜,不過,因過去法拍屋問題層出不窮,究竟要如何避免買到地雷屋?對此,屋比房屋總監陳傑鳴就表示,法拍屋因無法現場看屋,且依個別情況不同,常有點交困難的情形,若不熟悉的民眾,並不建議輕易進場,目前民眾若購買法拍,一定要細看法院執行處所做的「查封筆錄」,詳讀拍賣的不動產資料、查封原因及查封時該不動產使用情形,詳細確認拍賣標的是否有帶有租賃、不點交、抵押權、優先購買權弘暋D,再行評估是否投標,千萬別因價格便宜就貿然投標。

徐華辰則補充,競標法拍重點在於金流規劃,像是持分案件是否貸款,或是謄本註記特殊導致無法正常核貸,像是上述的連雲街1樓公寓,由於地下室並未登記於謄本,且謄本上標註目前有繼承官司之疑慮,因此使得多數銀行不願意代墊款,即便願意核准代墊款,但限制貸款人在繼承官司塗銷前不能由代墊款轉為房貸,投資人若未留意,恐怕將支持高額的代墊款利息,另外,建議民眾量力而為,先查明市場行情,避免得標價格高於市場行情,或是買到事故屋恐得不償失。

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