2020-07-30

政府積極推動都更二十二年,惟效果並未如預期彰顯,請問莊教授,在當前房價愈來愈高情況下,對於都更之推動有何寶貴的建議事項?


眾所皆知,現階段都市更新最大阻礙在於公權力不彰與公信力不足,尤其當前都更所面臨最大問題在於「法令面見解不一」、「制度面不夠完備」、「實務面不夠務實」與「人性面貪婪杯葛」等四大面向之認知差距而曠日廢時;其次,在當前台灣房價愈來愈高情況下,是否應該積極研擬一套可行的百年建築大計,更是當前必須認真思考之一大要務!


以下再接續上期,就當前都更與危老推動政策,提出建議事項,以供參考。


11.積極研擬合建契約書範本及應記載與不得記載事項:


俾利都更戶與實施者共資遵守,否則每一本合建契約書內容不盡一致,將來一旦出現紛爭,恐導致完工無期,國父紀念館對面「台北麗景」自主更新案完工後還纏訟多年,足為借鏡!


12.建立估價權威性與實價登錄正確性:


估價之正確性為分屋權值之所賴,其間關鍵問題在於實價登錄資訊之時間性與正確性,現階段實價登錄常隱含不實交易價格,例如退佣、贈送車位、裝潢、家電、利息補貼等,應儘速研擬改進之道。


13.積極宣導仲裁補位機制: 


由於都更流程冗長,動輒七、八年,加以相關法令極為繁複,一旦發生糾紛興訟,不僅曠日廢時,所費不貲,因此,應積極宣導仲裁機制,以期速戰速決,加速推動都更。


至於仲裁的優點,主要有三:


(1)有效性:與法院確定判決,具有同一效力,可以強制執行。


(2)快速、經濟:仲裁費比訴訟費低廉,並且可以迅速結案。


(3)專家判斷:仲裁人均係各行業專門知識或經驗的專家,熟悉相關行業實務與習慣,可以彌補法院對於不動產專業之不足。


14.建構可行的代拆機制:


台北市政府以「公共利益」為前提,新北市政府以「公共安全」為前提執行拆屋,其作業流程相當值得列為處理不同意戶之執行標竿。


15.重視都更餘屋市場性:


首應掌握正確空屋餘屋之正確數據,俾利更新後多餘房屋之去化,以免後續都更躊躇不前。


16.評估自償性:


自償性一向都沒有明確答案,其因在於景氣影響房價、估價、共同負擔比例與分屋比,如再加上市場性問題,可能就會出現負債難題,而讓都更戶猶豫再三。因此,自主更新整合過程,務必事先做好景氣與造價評估分析,俾免自償性有誤而導致工程延宕,或不幸反淪為負債。


17.積極宣導「以房養老」+「以房養房」概念:


積極宣導逆向抵押貸款概念,並且以「以房養老」為前導,再輔以「以房養房」機制,亦即以「以房養老」+「以房養房」方式,加速推動都更。


18.評選優良建商、營造廠與建經公司:


好讓一般都更戶得以放心交由專業公司幫忙推動執行。


19.加強拆除違建:


尤其是一樓與頂樓違建,當前房仲常以「頂加」促銷,即可了解違建對於都更影響之嚴重性。


20.研擬百年建築大計:


台灣位處環太平洋地震帶上,有些地區還潛藏土壤液化與斷層等風險,因此,購屋者已愈來愈重視結構安全,日本近年漸朝百年建築與可供三代居住使用的結構設計,台灣面對越來越高的房價,政府推動都更過程,更應將容積獎勵運用於百年建築之規劃設計,以迎合新世代建築的時代潮流!


例如坐落於台北市長安東路與天津街口的「晶華MORI」建案,就一再強調耐震與無障礙空間設計之特色︰


1.結構採用SC鋼骨+美國航太制震,並且在建築規劃上取得「銀級綠建築」、「智慧建築」與「A級通用設計」三大標章認證。


2.使用Taylor Devices制震阻尼器,係數提升至0.264g,可抵抗六級烈震。


3.採用UD通用設計,例如社區無障礙空間、玄關門檻降低並採大斜角設計、浴廁、廚房、陽台做到零門檻、室內門寬度足容輪椅進出等,以因應高齡化社會年長者之實際需要。


台灣房價高不可攀,年輕人購屋除非有長輩資助自備款,或將原已擁有繼承而來的房子進行換屋,否則很難自力購買一戶都會區的房產,因此,如何趁推動都更過程,積極研擬一套可行的百年建築大計,更是當前必須認真思考之一大要務!

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